Mr.DSN написал(а):

KotlyaR, согласен, что недвижимость - это очень хорошая возможность вложить деньги.
Если у меня когда-нибудь будут деньги - я их вложу в недвижимость.

когда у тебя будут деньги, я надеюсь, в России будут налоги на недвижимость, как во всем цивилизованном мире. И тогда все спекулянты будут сбрасывать недвижимость и цены на нее упадут до среднемирового уровня ;)
В Берлине цены на недвижимость сравнима с новосибом.

про., в таком случае соображаем на четверых.

вобщем надо брать срочно.

Уже появились намеки на  мой погноз.... ;)

http://www.kommersant.ru/doc.html?docId=707769

sergej_ag,

sergej_ag написал(а):

В Берлине цены на недвижимость сравнима с новосибом.

Ну так в чем дело-то? сам пишешь:

sergej_ag написал(а):

я надеюсь, в России будут налоги на недвижимость, как во всем цивилизованном мире

ну вот и достигли мы этого уровня и что?

eagle, сам-то понял, что сказал?

ну так объясни простым смертным
пжалста

Исправлено Mr.DSN (27.09.06 22:03)

Вот немного информации  зарубежной недвижимости в контексте осмысленности покупки жилья зарубежом, еслиж уж тут разговор пошел на эту тему. Приобретение недвижимости за рубежом дает еще одно неоспоримое преимущество. Став владельцем недвижимого имущества в какой-нибудь стране, вы автоматически приобретаете право на получение многоразовой въездной визы или вида на жительство (правда, не всегда и не везде).

Поэтому, прежде чем решиться на покупку, неплохо бы знать, на что приходится рассчитывать. Не претендуя на всеобъемлемость, предлагаем вашему вниманию краткий обзор рынка недвижимости некоторых стран — цены, перспективы, тенденции, особенности законодательного регулирования купли-продажи недвижимости и ее налогообложения и нюансы отношения властей к иностранцам, ее приобретающим. Одним словом, местные особенности, незнание которых может обернуться для вас не только ненужными и трудноразрешимыми проблемами и моральными издержками, но и значительными материальными потерями. Читайте, сравнивайте, выбирайте. И — удачного приобретения.


ВЕЛИКОБРИТАНИЯ

Владение английской недвижимостью дает право на многоразовую въездную визу, а вот с видом на жительство дела обстоят значительно сложнее. Англичане без особого желания выдают такой документ и чинят столько препятствий, что кампанию за право его получения лучше не начинать вообще.

Однако сегодня у покупателей английской недвижимости есть определенные перспективы: многие британские риэлтеры прогнозируют рост цен на недвижимость в Великобритании, хотя и не очень стремительный. Цены на недвижимость в Англии сегодня находятся на достаточно низком уровне со времен их падения в конце 80-х годов и, по оценкам английских экспертов, начинают оживать. В целом по стране в ближайшее время прогнозируется их рост на 5-10% в год. Цены на дорогое жилье будут расти несколько интенсивнее.

Одной из причин депрессии рынка недвижимости в Великобритании считается существовавший во времена Тетчер порядок выдачи ипотечных кредитов под покупку жилья, согласно которому кредит мог получить любой англичанин. При этом размер первоначального взноса был достаточно небольшим — от 5 до 25% от стоимости дома. В результате такой политики роскошные виллы и квартиры приобрели люди, неспособные погасить кредит и нести текущие расходы по содержанию недвижимости. Многие, перезаложив недвижимость в ипотечные банки под 50-70% их стоимости, прекращали выплаты по кредиту. Недвижимость оказалась в собственности этих банков, причем в значительном объеме. Банки были вынуждены быстро ее продавать в целях возврата невыплаченных средств.

На рынке недвижимости за ограниченный отрезок времени появилось много объектов по заниженным ценам для скорейшей распродажи. Эти процессы и стали основной причиной начавшегося в 1988 году снижения цен и, как следствие, депрессии на рынке недвижимости. По данным лондонского Института статистических исследований, цены на английскую недвижимость сейчас в среднем на 25% ниже, чем в 1988 году, когда начался спад на рынке. А цены на самые роскошные дома снизились почти на 50%.

Но, не смотря на определенные перспективы для покупателей, наших соотечественников на рынке недвижимости практически не наблюдается. Причина одна: многоразовая въездная виза - это не вид на жительство. Наши соотечественники тратят гораздо меньше средств за сопровождение в процессе получения убежища (статуса беженца), который даёт им более “качественный товар” - вид на жительство.


ГЕРМАНИЯ

Германия считается одной из самых дорогих стран в отношении недвижимости. В больших городах (таких как Мюнхен, Кельн, Берлин) примитивное жилье в рабочих районах стоит не менее 1000 долл. за 1 кв. м площади квартиры, а в более престижных районах — не менее 2000 долл. за 1 кв. м. Цены же на квартиры или коттеджи в курортных районах типа Баден-Баден начинаются с 3000 долл. за 1 кв. м. Это, естественно, довольно дорого, и поэтому немцы активно покупают жилье для отдыха в южных странах, где оно гораздо дешевле. Можно, конечно, и хорошую добротную немецкую недвижимость приобрести дешевле, если ее покупать или в небольших городках, или в Восточной Германии (где она может стоить от 800 до 1500 долл.), но такие объекты менее ликвидны при их последующей перепродаже.

В основном же инвесторов отталкивают не цены, а отношение к иностранцам в Германии. Даже в правительственных докладах указывается, что иностранные граждане в Германии, в зависимости от их финансовых возможностей, довольно часто могут рассчитывать только на определенный тип квартир. Понятно, что эти квартиры расположены не в самых престижных районах. А некоторые объявления квартирных маклеров включают в себя пункт "только для граждан Германии". Естественно, в такой ситуации найдется мало желающих приобрести в Германии недвижимость.


ИСПАНИЯ

Испания – прекрасного место для отдыха, и, несомненно, очень привлекательная страна для проживания. Испанское законодательство разрешает покупку недвижимости иностранным гражданам, которых притягивает её относительная дешевизна. Низкие цены объясняются тем, что Испания - вообще недорогая страна. Она достаточно тяжело пережила присоединение к Европейскому Союзу, до сих пор там продолжается переходный период, который сопровождается низким курсом песеты.

Стоимость недвижимости в Испании лежит в пределах от 30 тыс. долл. (маленькая двухкомнатная квартира с гостиной-холлом и спальней).

Значительно выше цены на ликвидную и благоустроенную недвижимость на побережье. Наиболее известные и популярные у инвесторов испанские курортные районы — Коста Бланка и Коста дель Соль. Первый — недавно застроенная зона, второй — элитарная, уже давно сложившаяся. Соответственно разными могут быть и цели инвестиций в эти районы.

В Коста Бланка можно вкладывать деньги в строительство. Хорошей земли для застройки немного, а в этом районе еще реально построить виллу прямо на берегу моря, после того, как потрудитесь найти подходящий участок. Виллы стоят здесь от 120 тыс. долл. до 1 млн. долл., но специалисты считают эти цены далеко не предельными, так как зона еще не сформирована до конца.

На Коста дель Соль недвижимость стоит от 100 тыс. долл. и выше. В Марбелье, главном курорте зоны Коста дель Соль, цены ещё выше, поскольку это район проживания мировой элиты — нефтяных магнатов, "звезд" Голливуда и т.д. На обычные типовые объекты цены тут минимум в 1,5-2 раза выше, в то время как стоимость шикарных уникальных вилл с большими участками земли оценивается в десятки миллионов долларов.

Испанское законодательство разрешает иностранцам получать прибыль от коммерческого использования недвижимости, а сдача вилл или апартаментов в аренду может приносить до 10% прибыли в год (от стоимости объекта). Под залог недвижимости можно получить кредит на сумму до 50% от стоимости объекта под 7-9% годовых. Впрочем, иностранцу воспользоваться этой возможностью без посредника очень трудно.

Приобретение недвижимости в Испании – хорошая возможность получить разрешение на проживание (вид на жительство). О его видах, как и об особенности бизнес-иммиграции в Испанию, наша газета писала в выпуске № 2 на стр. 14. Напомним лишь, что в схеме открытия предприятия и приобретения недвижимости одно неотделимо от другого.

Интересны и возможности, которые открываются на следующем этапе после получения вида на жительство. Статус резидента даёт право безвизового перемещения по Европе (поскольку Испания — член ЕС), даёт возможность получения права на работу по найму при определённых условиях (для этого необходимо получить и разрешение на ведение бизнеса, и лицензию на работу), даёт возможность в недалёком будущем получить гражданство европейской страны.

Для того чтобы ускорить процесс получения вида на жительство, обычно пользуются услугами специализированных иммиграционных и юридических фирм. Получение вида на жительство обходится до 10 тыс. долл. на семью. Вся процедура занимает до трёх месяцев, но следует подчеркнуть, что оформление вида на жительство — довольно сложный и скрупулёзный процесс, и поэтому без квалифицированного посредника, как правило, не обойтись.


АВСТРИЯ

Тут сложилось особое отношение к гражданам СНГ. Это связано с тем, что за Австрией закрепилась слава государства, где отмывается российские деньги. И хотя сейчас это далеко не так, австрийцы к русскоязычным иностранцам относятся с явным подозрением. Отталкивающим фактором служит и запрет на приобретение иностранцами вилл в наиболее престижных горных районах страны.


КИПР

Вкладывание денег в кипрскую недвижимость с юридической точки зрения - дело абсолютно безопасное, поскольку законодательство Кипра предполагает полную защиту частной собственности и недвижимости в частности. Более того, владение недвижимостью на Кипре имеет ряд позитивных моментов и просто таки неоспоримых преимуществ для длительного пребывания на этом средиземноморском острове:


безвизовый въезд для украинских граждан;


возможность получения вида на жительство при покупке жилья и долгосрочной аренде;


недорогое коммунальное обслуживание: расходы на воду и электричество в пределах 200 – 300 долл. США;


относительно невысокая стоимость жилья в сравнении с другими странами Средиземноморья;


невысокое налогообложение, иностранцы, проживающие на Кипре постоянно, не платят налог на недвижимость;


приобретя дом на Кипре, можно вернуть часть денег, получив кредит на сумму до 60 % от стоимости объекта при 4-8% годовых под его заклад (однако получить такой кредит может далеко не каждый. Преимуществом пользуются клиенты, имеющие с банком-кредитором постоянные отношения);


в период отсутствия владельца недвижимость может быть сдана в аренду и приносить дополнительную прибыль (следует, отметить, что иностранец может сдать в аренду свою недвижимость лишь в том случае, если этот вид деятельности не является для него основным на Кипре);


и, наконец, чудесный средиземноморский климат.

По неофициальным данным на 2000 год на Кипре проживают более 15 тысяч граждан России, о гражданах Украины таких данных получить не удалось. Но общую картину можно себе представить, исходя из того, что даже специалистам в этом бизнесе тяжело подобрать подходящее для клиента жильё для долгосрочной аренды.

Основные положения приобретения недвижимости на Кипре и получения ВНЖ:


для получения вида на жительство необходимо заключить контракт на приобретение недвижимости или договор аренды сроком не менее года;


при покупке недвижимости необходимо оплатить не менее 20 % от стоимости недвижимости;


оплата за недвижимость может производиться поэтапно в течение 10 лет под определенный банковский процент (от 6 до 9 % годовых).

Необходимо предоставить в иммиграционный офис в Никосии контракт на приобретение недвижимости и оплаты годовых процентов, справку из банка о средствах на проживание (документ о наличии на счету суммы 10 тыс. долл.), подтверждающую финансовую способность жить на Кипре. Впрочем, эта сумма нужна на счете всего несколько дней, затем ее можно расходовать по своему усмотрению.

На Кипр можно ввозить любые суммы без ограничения, но с декларацией. Можно перечислить деньги на открытый в кипрском банке счет. Для приобретения недвижимости достаточно декларации или документа о переводе денег на счет. В случае, когда приобретается вилла или дом, то в собственность отходит и земля, на которой все это стоит. Если приобретаются апартаменты, то обязательно выделяются в бесплатное пользование бассейн и парковка (практически в каждом доме, вилле есть бассейн, гараж).

Специализированные фирмы предлагают содействие в приобретении недвижимости, а также широкий спектр обслуживания, включающий:


смотровые туры (размещение в гостиницах, организация экскурсий, предоставление автомобилей в аренду и т. д.),


при подписании контракта и внесении первого взноса возвращается стоимость билетов “туда-и-обратно”,


быстрое оформление вида на жительство,


устройство детей в школу и международный колледж (который, кстати, имеет соглашение с Кембриджем о приеме выпускников). В наследство от Британского Содружества, киприотам досталось множество элитных колледжей и международных школ, обучение в которых стоит гораздо дешевле, чем в Великобритании, а диплом признается ведущими университетами мира;


полный русскоязычный сервис с подключением “родных” TV программ, приобретения автомобиля, страховки, открытия счета в банке, подключения интернета, компьютерного сервиса, регистрации офф-шорных фирм и т. д.

Самыми дорогими на Кипре считаются курортные районы Лимассола и Пафоса. Побережье Пафоса практически полностью покрыто сетью отелей, заполняемость которых в летние месяцы составляет до 95%. Поэтому если вам предлагают нижеприведенные цены по средней стоимости жилья на Кипре, то считайте, что вам повезло со специализированной фирмой:


вилла в горах от Лимасола 20 минут или 200 метров от пляжа (в одном из лучших мест Кипра) – от 55000 CYP,


студио в тихом месте Лимасола (400 м от пляжа) – от 20000 CYP,


одна спальная (68 м кв.) – от 27000 CYP,

при этом парковка машины и бассейн – бесплатно.

Примечание: 1$ ~ 1,5 кипрских фунтов.

Есть схемы, позволяющие вложение денег в строительство. В этом случае вилла может обойтись дешевле процентов на двадцать. Но важно не это, а то, что кипрские строительные фирмы предлагают достаточно льготные условия поэтапной оплаты с выплатой остатка на протяжении 2-5 лет под 9% годовых. Использование схемы под строительство имеет смысл, если у иностранца достаточно велико желание строить и владеть крупной недвижимостью на Кипре. Если же иностранец имеет непреодолимое желание получать прибыль от отельного бизнеса, то в таком случае необходимо учитывать особенности законодательства Кипра о постройке отеля иностранцем, об ограничении размера земельного участка под строительство и др. При крупных капиталовложениях иностранцу выгодно организовать совместное предприятие с кипрским партнёром.


Чехия

Чешская недвижимость привлекает всем:


налог на недвижимость рассчитывается один раз в год в январе (до 31 января), и он абсолютно необременителен. Если налог больше 1000 крон, то его можно платить равными долями ежеквартально;


налогом на куплю-продажу недвижимости облагается только продавец, причем на следующий год после продажи;


рост цен на недвижимость, например, в Праге составляет в среднем 12% в год;


в 2004 году, со вступлением Чехии в Европейский союз цены ещё больше вырастут и сравняются с ценами Германии, Австрии и др. стран Европы;

Именно поэтому иностранцы строят на 500-700 кв. м. дом “под ключ” для последующей перепродажи, а построив, никто из них не спешит продавать, предпочитая сдавать дома в аренду.

Несмотря на всю привлекательность географического центра Европы, законы Чехии в области недвижимости весьма и весьма своеобразны, в них столько юридических тонкостей, что попасть впросак проще простого. Первый совет: никогда не спешите платить, оттягивайте этот момент до последнего, какими бы надежными и дружелюбными не казались Вам местные “друзья”.

Иностранец не имеет права покупать недвижимое имущество в Чехии до 2009 г. (не раньше, прока пройдёт 5 лет после вхождения страны в Евросоюз). Только владельцы разрешений на постоянное пребывание (обладатели ПМЖ) уравнены в этом вопросе с гражданами Чехии. Поэтому, если Вы всё-таки хотите осесть в Чехии, второй совет: надо создать фирму, получить разрешение на долговременное пребывание, а уже от лица фирмы и на фирму покупать недвижимость.

Оформление покупки должен производить адвокат. Он готовит договор, который подписывается и заверяется у нотариуса в 5 экземплярах, потом сдаётся в кадастр для регистрации и переоформления прав собственности. Государственная пошлина в кадастре – 500 крон. Никогда не соглашайтесь на предоплату. Покупатель становится собственником недвижимости не в момент подписания договора или передачи денег, а в момент записи в кадастре. Это может занимать несколько месяцев. В качестве гаранта может выступить банк, который выставляет безотзывный аккредитив или же предоставляет сейф для хранения денег, либо нотариус, который принимает от покупателя деньги на ответственное хранение и выдает их продавцу после записи в кадастре. Естественно, эти услуги платные.

Каждая форма собственности недвижимости в Чехии имеет свои особенности. Основные из них таковы:
1) Частная собственность - самый надежный вариант. Но для начала убедитесь в том, что эта недвижимость действительно принадлежит хозяину:


потребуйте у него свидетельство о собственности;


пойдите в местный кадастр недвижимости и возьмите выписку о собственнике этой недвижимости (выписка стоит всего 100 крон);


заодно там же выясните, не находится ли собственность в залоге (по закону право на такую информацию имеет любой человек);

Затем можно приступать к обсуждению деталей сделки.

Если вы покупаете квартиру в многоквартирном частном доме, то в таком случае важно, чтобы на момент сделки в кадастре было зафиксировано, что дом разделен на отдельные единицы. Иначе Вы можете купить лишь “наемное право”, т.е. право лишь жить в квартире, а не владеть ею.

2) Государственная (муниципальная) собственность - это, как правило, неприватизированные квартиры в многоквартирных домах. Живущие в них люди не владельцы, а наниматели. Учитывая колоссальные сложности, ни в коем случае не связывайтесь с покупкой квартиры в государственном (муниципальном) доме. Вы ничего реального не приобретете, кроме права найма жилья, а деньги Вы потеряете с вероятностью 100%.

3) “Совместная” собственность самая запутанная и несуразная, с юридической точки зрения: с одной стороны, жильцы не стопроцентные собственники квартир; с другой стороны, ни “дружество” жильцов (сообщество владельцев приватизированных квартир), ни магистрат также не являются полноценными собственниками.

Все вместе они совладельцы дома и находящихся в нем квартир, но самостоятельно они не вправе принимать какие-то кардинальные решения. Поэтому идти на покупку квартиры в таком “товариществе”, пожалуй, не стоит, но можно рассматривать подобное предложение, если:


жильцы выкупят квартиры в частную собственность;


собственники сделают об этом запись в уставе “товарищества” и кадастре;


жильцы получат свидетельства о собственности;


вы взяли выписку в кадастре о собственнике и об отсутствии обязательств залога по квартире;


устав “товарищества” не запрещает покупку квартир иностранцами или юридическими лицами.

4) Кооперативная собственность: здесь Вы покупаете лишь долю, а не саму квартиру, но с возможной перспективой выкупа в частную собственность, хотя неизвестно: когда именно ваш кооператив дождется приватизации, да и дождется ли вообще.

Кооперативные квартиры занимают сегодня основное место на чешском рынке жилья. В кооперативных домах достаточно высокая месячная плата, которая зачастую не соответствует качеству услуг по дому. Если Вас это устраивает, то остаётся лишь всё проверить по уставу, по кадастру и убедиться, что устав кооператива не содержит запрета на членство юридических лиц (если вы иностранец, то можете купить квартиру лишь на фирму).

Примерные цены на квартиры в Праге, которые наиболее пользуются спросом у соотечественников:

1-комнатная квартира без кухни, кухонный угол – от 20 000 $.
1-комнатная квартира с кухней – от 25 000 $.
2-комнатная квартира без кухни, кухонный угол – от 25 000 $.
2-комнатная квартира с кухней – от 25 000 $.
Аренда квартир – от 300 $ в месяц;

За пределами Праги (40-50 км) квартиры в среднем на 5000-10000 $ дешевле.

Отдельно стоит упомянуть несколько слов тем, кому нужно посетить Прагу краткосрочно. В сезон найти жилье (особенно хорошее) бывает нелегко, поэтому об этом надо заботиться заранее. К сожалению, некоторые недобросовестные туроператоры селят клиентов где попало, так что нужно подробно узнать, где, и в каких условиях вы будете жить. Большое значение имеет расположение жилья: если плохое транспортное сообщение с центром, то отдых может быть подпорчен. Стоимость проживания в пансионах в среднем порядка 10 $ в сутки с завтраком. В гостиницах от 50 $ за одноместный номер в сутки (более-менее приличные гостиницы).

Если Вы хотите снять квартиру на долгий срок, то учтите, прежде всего, один момент: хозяин квартиры должен вас прописать, об этом надо договориться сразу. Если прописку он не дает, квартиру не берите. Могут быть серьезные проблемы с полицией по делам иностранцев. Если квартира не частная, а кооперативная (“дружстевная”), то для прописки требуется еще и разрешение этого кооператива. Далее, обычно хозяин просит залог, как правило, в размере месячной квартплаты. Этот залог должен быть возвращен хозяином, когда вы съезжаете, и полностью с ним расплатились. Берется залог на тот случай, если вы уедите, не заплатив, или, скажем, наговорите много по телефону. Некоторые чехи всеми правдами и неправдами стараются залог потом не вернуть, поэтому за каждую копейку, заплаченную вами, требуйте квитанцию (причем сразу же, а не "потом, очень-очень скоро") раз, и все денежные отношения оформляйте в договорной форме (не на словах!) - два. Далее, очень многие квартиросдатчики не платят налогов, поэтому при повышенной наглости хозяев может сильно помочь угроза сообщить в полицию о том, что вы снимаете квартиру за деньги у такого-то гражданина. Необходимо заранее выяснить, входят ли “поплатки” (коммунальные услуги) в цену или нет. Поскольку стоимость этих услуг может достигать четверти размера месячного найма.

Несмотря на все предостороженности, недвижимость в Чехии остаётся очень и очень лакомым кусочком. Нагляднее всего это видно в ценах. Специалисты говорят о нескольких десятках схем, позволяющих получить реальный доход. Одним из них является строительство индивидуальных (“рядных”) домов в Праге или её ближайших пригородах. Средняя стоимость строительства (земельный участок плюс оформление) – 70 000-150 000 $, а средняя цена уже готового дома (в зависимости от территориального расположения в Праге) – 120 000-250 000 $. Прибыль очень наглядна.

Другой вариант: строительство многоквартирных домов в Праге с последующей их продажей. Самый большой спрос на рынке у небольших квартир - 2+1 (две комнаты + кухня). Средний объём инвестиций в такой многоквартирный дом – 300 000 $. Сроки строительства – 6 месяцев, последующее юридическое оформление 3 месяца. Большинство квартир может быть продано на заключительном этапе строительства. Прибыльность такого проекта, по предварительным подсчётам специалистов, составляет 150-200 %. Если построить пансион на 20-25 номеров, то прибыльность будет, конечно, немного меньше. Но всё равно с продажей или сдачей в аренду фирмы, занимающейся гостиничным бизнесом, проблем не будет.

Очень многие, однажды побывавшие в Праге, часто задумываются о том, что именно этот город мог бы стать тем местом, где ему и его семье было бы неплохо остаться. Очевидно, потому, что здесь можно действительно жить, а не выживать.


Болгария

Люди переезжают в Болгарию от экономической нестабильности, плохой экологии, холодной зимы и невозможности “раскрутить” на родине свое, хотя бы небольшое, дело. Одних русских уже набежало 25 000 человек (неофициально – в 2 раза больше с учётом тех, кто пользуется болгарской недвижимостью только для летней резиденции, а также их чад и домочадцев). Большинство (около 70 %) компактно проживает в Варне и 20-километровой зоне к северу от города (17 000 на 340 000 жителей Варны). София пользуется спросом у 15-20 % переселенцев. В Бургосе, главном порту страны, расположенном в 1 часе езды от Турции, проживанием интересуется 5-7 % клиентов из СНГ. Пловдив из-за экологической небезупречности или исторический Велико Тырново вообще привлекают гостей крайне редко. А глубокая провинция – просто стопроцентный неликвид, не смотря на фантастическую дешевизну: крытые бурой черепицей белоснежные домики в болгарских деревнях (обязательная деталь – четырёхскатная крыша) продаются за 6 000–9 000 $, а деревянные домики можно купить за 1 000 $.

Предпосылки к переезду очень похожи на чешские: рост недвижимости в престижных местах на 8-12 %, почти идеальные условия для малого бизнеса, отсутствие понятия “взятка” или “откат” как такового, климат и ещё раз климат. Но есть и одно неоспоримое преимущество: иностранцам недвижимость можно покупать без регистрации фирмы. Исключение: покупка-продажа земли только через стандартную процедуру регистрации фирмы. Плюс нет такого своеобразия и стольких юридических тонкостей в законах о недвижимости, как в Чехии.

Как правило, решающим фактором для переселенцев является множество незанятых ниш для бизнеса в курортной зоне. Зачастую своя “фирмочка” становится единственным возможным способом окупить расходы на жизнь в стране, учитывая, что нанимать на работу “чужденцев” болгары имеют право только в исключительных случаях.

Единой ставки на услуги посредников в Болгарии нет. Величина комиссионных агентствам колеблется в пределах 2,5-4 % от цены объекта, а общие расходы по сделке могут составить 30-10 %. По европейским меркам ставки немаленькие, но, учитывая общий невысокий уровень цен, абсолютные суммы получаются совсем не астрономические.

Каждый болгарин склонен называть свою квартиру “люксозен апартамент”, а на деле – обычная квартира. Такой класс “люкс” в Болгарии – это наши “хрущёвки” по цене 350-500 $ за кв. м., а на вторичном рынке то и все 250-280 $ за кв. м.

В престижном центре и районах, примыкающих к Приморскому парку Варны, свободную квартиру найти сложно, а участков под застройку там просто нет. Выход: купить участок со старым особняком “под снос”. Также ценятся уединённые улочки с обилием зелени, 4, 5 этажные дома (выше строить вообще-то просто запрещено) на 1 подъезд с 6, 10 квартирами и высокими потолками от 2,5 метров. Такие апартаменты продаются в незавершенном виде, их доведение до ума (плитка на полу, краска на стенах, сантехника) обойдётся в 5 000-10 000 $ из расчёта 70-80 $ на кв. м. На крыше – бассейн или фитнесс зал, на первом этаже – коммерческие площади под банк или магазин. Ну, одним словом, элита.

Квартиры в районах социалистических новостроек (6-7 этажные блочные дома) со слегка обшарпанными стенами и приличным жильём внутри обойдётся в 90 $ за метр, а достойная 3-комнатная квартира – в 10 000-11 000$.

В Софии ценятся районы, прилегающие к паркам. Цены с Варной там сопоставимые. Бургас – как минимум, на 25 % дешевле. А цены в Пловдиве и маленьких курортных городках типа Балчика и Каварны ниже столичных примерно в половину.

Сейчас стоит обратить внимание именно на черноморское побережье Болгарии, где цены на недвижимость очень умеренные. В курортном городе Бургасе, втором по величине городе черноморского побережья (население 200 тыс. чел.), можно приобрести хорошую однокомнатную (и отнюдь не маломерную) квартиру за 8 000 $. Трехкомнатную за 18 000 $. Бургас славится своими банями на минеральных источниках, большим количеством тенистых кортов в прибрежной зоне.

Вообще, получение вида на жительство и приобретение недвижимости в Болгарии имеет очень хорошие перспективы. В Болгарии продолжается приватизация и рынок переполнен коммерческими объектами на любой кошелёк: от ларьков за 400 $ до многоэтажных отелей за 25 000 000 $, от аренды торгового помещения или кафе за 80-700 $ до сыроварни или маслозавода за 70 000-80 000 $. Постройка и оборудование хлебопекарни обойдётся в 250 000-300 000 $. Самый распространённый вид бизнеса – гостинничный – для начала обойдётся в 200 000$ вложений в готовый прибыльный объект.

Недвижимость будет неизменно дорожать. Для примера: недвижимость в Венгрии, ввиду скупаемости ее западными инвесторами, подорожала за последние 3-4 года в несколько раз. Болгария по климатическим условиям во многом превосходит Венгрию. И вхождение в ЕЭС произойдет чуть позднее тех же Чехии, Венгрии и Польши. Ну а наслаждаться черноморским климатом, болгарским гостеприимством и низкими ценами (на питание семьи уходит около 100 $ в месяц) можно уже сейчас.

Приобретение недвижимости за рубежом дает еще одно неоспоримое преимущество. Став владельцем недвижимого имущества в какой-нибудь стране, вы автоматически приобретаете право на получение многоразовой въездной визы или вида на жительство (правда, не всегда и не везде).

Поэтому, прежде чем решиться на покупку, неплохо бы знать, на что приходится рассчитывать. Не претендуя на всеобъемлемость, предлагаем вашему вниманию краткий обзор рынка недвижимости некоторых стран — цены, перспективы, тенденции, особенности законодательного регулирования купли-продажи недвижимости и ее налогообложения и нюансы отношения властей к иностранцам, ее приобретающим. Одним словом, местные особенности, незнание которых может обернуться для вас не только ненужными и трудноразрешимыми проблемами и моральными издержками, но и значительными материальными потерями. Читайте, сравнивайте, выбирайте. И — удачного приобретения.


ВЕЛИКОБРИТАНИЯ

Владение английской недвижимостью дает право на многоразовую въездную визу, а вот с видом на жительство дела обстоят значительно сложнее. Англичане без особого желания выдают такой документ и чинят столько препятствий, что кампанию за право его получения лучше не начинать вообще.

Однако сегодня у покупателей английской недвижимости есть определенные перспективы: многие британские риэлтеры прогнозируют рост цен на недвижимость в Великобритании, хотя и не очень стремительный. Цены на недвижимость в Англии сегодня находятся на достаточно низком уровне со времен их падения в конце 80-х годов и, по оценкам английских экспертов, начинают оживать. В целом по стране в ближайшее время прогнозируется их рост на 5-10% в год. Цены на дорогое жилье будут расти несколько интенсивнее.

Одной из причин депрессии рынка недвижимости в Великобритании считается существовавший во времена Тетчер порядок выдачи ипотечных кредитов под покупку жилья, согласно которому кредит мог получить любой англичанин. При этом размер первоначального взноса был достаточно небольшим — от 5 до 25% от стоимости дома. В результате такой политики роскошные виллы и квартиры приобрели люди, неспособные погасить кредит и нести текущие расходы по содержанию недвижимости. Многие, перезаложив недвижимость в ипотечные банки под 50-70% их стоимости, прекращали выплаты по кредиту. Недвижимость оказалась в собственности этих банков, причем в значительном объеме. Банки были вынуждены быстро ее продавать в целях возврата невыплаченных средств.

На рынке недвижимости за ограниченный отрезок времени появилось много объектов по заниженным ценам для скорейшей распродажи. Эти процессы и стали основной причиной начавшегося в 1988 году снижения цен и, как следствие, депрессии на рынке недвижимости. По данным лондонского Института статистических исследований, цены на английскую недвижимость сейчас в среднем на 25% ниже, чем в 1988 году, когда начался спад на рынке. А цены на самые роскошные дома снизились почти на 50%.

Но, не смотря на определенные перспективы для покупателей, наших соотечественников на рынке недвижимости практически не наблюдается. Причина одна: многоразовая въездная виза - это не вид на жительство. Наши соотечественники тратят гораздо меньше средств за сопровождение в процессе получения убежища (статуса беженца), который даёт им более “качественный товар” - вид на жительство.


ГЕРМАНИЯ

Германия считается одной из самых дорогих стран в отношении недвижимости. В больших городах (таких как Мюнхен, Кельн, Берлин) примитивное жилье в рабочих районах стоит не менее 1000 долл. за 1 кв. м площади квартиры, а в более престижных районах — не менее 2000 долл. за 1 кв. м. Цены же на квартиры или коттеджи в курортных районах типа Баден-Баден начинаются с 3000 долл. за 1 кв. м. Это, естественно, довольно дорого, и поэтому немцы активно покупают жилье для отдыха в южных странах, где оно гораздо дешевле. Можно, конечно, и хорошую добротную немецкую недвижимость приобрести дешевле, если ее покупать или в небольших городках, или в Восточной Германии (где она может стоить от 800 до 1500 долл.), но такие объекты менее ликвидны при их последующей перепродаже.

В основном же инвесторов отталкивают не цены, а отношение к иностранцам в Германии. Даже в правительственных докладах указывается, что иностранные граждане в Германии, в зависимости от их финансовых возможностей, довольно часто могут рассчитывать только на определенный тип квартир. Понятно, что эти квартиры расположены не в самых престижных районах. А некоторые объявления квартирных маклеров включают в себя пункт "только для граждан Германии". Естественно, в такой ситуации найдется мало желающих приобрести в Германии недвижимость.


ИСПАНИЯ

Испания – прекрасного место для отдыха, и, несомненно, очень привлекательная страна для проживания. Испанское законодательство разрешает покупку недвижимости иностранным гражданам, которых притягивает её относительная дешевизна. Низкие цены объясняются тем, что Испания - вообще недорогая страна. Она достаточно тяжело пережила присоединение к Европейскому Союзу, до сих пор там продолжается переходный период, который сопровождается низким курсом песеты.

Стоимость недвижимости в Испании лежит в пределах от 30 тыс. долл. (маленькая двухкомнатная квартира с гостиной-холлом и спальней).

Значительно выше цены на ликвидную и благоустроенную недвижимость на побережье. Наиболее известные и популярные у инвесторов испанские курортные районы — Коста Бланка и Коста дель Соль. Первый — недавно застроенная зона, второй — элитарная, уже давно сложившаяся. Соответственно разными могут быть и цели инвестиций в эти районы.

В Коста Бланка можно вкладывать деньги в строительство. Хорошей земли для застройки немного, а в этом районе еще реально построить виллу прямо на берегу моря, после того, как потрудитесь найти подходящий участок. Виллы стоят здесь от 120 тыс. долл. до 1 млн. долл., но специалисты считают эти цены далеко не предельными, так как зона еще не сформирована до конца.

На Коста дель Соль недвижимость стоит от 100 тыс. долл. и выше. В Марбелье, главном курорте зоны Коста дель Соль, цены ещё выше, поскольку это район проживания мировой элиты — нефтяных магнатов, "звезд" Голливуда и т.д. На обычные типовые объекты цены тут минимум в 1,5-2 раза выше, в то время как стоимость шикарных уникальных вилл с большими участками земли оценивается в десятки миллионов долларов.

Испанское законодательство разрешает иностранцам получать прибыль от коммерческого использования недвижимости, а сдача вилл или апартаментов в аренду может приносить до 10% прибыли в год (от стоимости объекта). Под залог недвижимости можно получить кредит на сумму до 50% от стоимости объекта под 7-9% годовых. Впрочем, иностранцу воспользоваться этой возможностью без посредника очень трудно.

Приобретение недвижимости в Испании – хорошая возможность получить разрешение на проживание (вид на жительство). О его видах, как и об особенности бизнес-иммиграции в Испанию, наша газета писала в выпуске № 2 на стр. 14. Напомним лишь, что в схеме открытия предприятия и приобретения недвижимости одно неотделимо от другого.

Интересны и возможности, которые открываются на следующем этапе после получения вида на жительство. Статус резидента даёт право безвизового перемещения по Европе (поскольку Испания — член ЕС), даёт возможность получения права на работу по найму при определённых условиях (для этого необходимо получить и разрешение на ведение бизнеса, и лицензию на работу), даёт возможность в недалёком будущем получить гражданство европейской страны.

Для того чтобы ускорить процесс получения вида на жительство, обычно пользуются услугами специализированных иммиграционных и юридических фирм. Получение вида на жительство обходится до 10 тыс. долл. на семью. Вся процедура занимает до трёх месяцев, но следует подчеркнуть, что оформление вида на жительство — довольно сложный и скрупулёзный процесс, и поэтому без квалифицированного посредника, как правило, не обойтись.


АВСТРИЯ

Тут сложилось особое отношение к гражданам СНГ. Это связано с тем, что за Австрией закрепилась слава государства, где отмывается российские деньги. И хотя сейчас это далеко не так, австрийцы к русскоязычным иностранцам относятся с явным подозрением. Отталкивающим фактором служит и запрет на приобретение иностранцами вилл в наиболее престижных горных районах страны.


КИПР

Вкладывание денег в кипрскую недвижимость с юридической точки зрения - дело абсолютно безопасное, поскольку законодательство Кипра предполагает полную защиту частной собственности и недвижимости в частности. Более того, владение недвижимостью на Кипре имеет ряд позитивных моментов и просто таки неоспоримых преимуществ для длительного пребывания на этом средиземноморском острове:


безвизовый въезд для украинских граждан;


возможность получения вида на жительство при покупке жилья и долгосрочной аренде;


недорогое коммунальное обслуживание: расходы на воду и электричество в пределах 200 – 300 долл. США;


относительно невысокая стоимость жилья в сравнении с другими странами Средиземноморья;


невысокое налогообложение, иностранцы, проживающие на Кипре постоянно, не платят налог на недвижимость;


приобретя дом на Кипре, можно вернуть часть денег, получив кредит на сумму до 60 % от стоимости объекта при 4-8% годовых под его заклад (однако получить такой кредит может далеко не каждый. Преимуществом пользуются клиенты, имеющие с банком-кредитором постоянные отношения);


в период отсутствия владельца недвижимость может быть сдана в аренду и приносить дополнительную прибыль (следует, отметить, что иностранец может сдать в аренду свою недвижимость лишь в том случае, если этот вид деятельности не является для него основным на Кипре);


и, наконец, чудесный средиземноморский климат.

По неофициальным данным на 2000 год на Кипре проживают более 15 тысяч граждан России, о гражданах Украины таких данных получить не удалось. Но общую картину можно себе представить, исходя из того, что даже специалистам в этом бизнесе тяжело подобрать подходящее для клиента жильё для долгосрочной аренды.

Основные положения приобретения недвижимости на Кипре и получения ВНЖ:


для получения вида на жительство необходимо заключить контракт на приобретение недвижимости или договор аренды сроком не менее года;


при покупке недвижимости необходимо оплатить не менее 20 % от стоимости недвижимости;


оплата за недвижимость может производиться поэтапно в течение 10 лет под определенный банковский процент (от 6 до 9 % годовых).

Необходимо предоставить в иммиграционный офис в Никосии контракт на приобретение недвижимости и оплаты годовых процентов, справку из банка о средствах на проживание (документ о наличии на счету суммы 10 тыс. долл.), подтверждающую финансовую способность жить на Кипре. Впрочем, эта сумма нужна на счете всего несколько дней, затем ее можно расходовать по своему усмотрению.

На Кипр можно ввозить любые суммы без ограничения, но с декларацией. Можно перечислить деньги на открытый в кипрском банке счет. Для приобретения недвижимости достаточно декларации или документа о переводе денег на счет. В случае, когда приобретается вилла или дом, то в собственность отходит и земля, на которой все это стоит. Если приобретаются апартаменты, то обязательно выделяются в бесплатное пользование бассейн и парковка (практически в каждом доме, вилле есть бассейн, гараж).

Специализированные фирмы предлагают содействие в приобретении недвижимости, а также широкий спектр обслуживания, включающий:


смотровые туры (размещение в гостиницах, организация экскурсий, предоставление автомобилей в аренду и т. д.),


при подписании контракта и внесении первого взноса возвращается стоимость билетов “туда-и-обратно”,


быстрое оформление вида на жительство,


устройство детей в школу и международный колледж (который, кстати, имеет соглашение с Кембриджем о приеме выпускников). В наследство от Британского Содружества, киприотам досталось множество элитных колледжей и международных школ, обучение в которых стоит гораздо дешевле, чем в Великобритании, а диплом признается ведущими университетами мира;


полный русскоязычный сервис с подключением “родных” TV программ, приобретения автомобиля, страховки, открытия счета в банке, подключения интернета, компьютерного сервиса, регистрации офф-шорных фирм и т. д.

Самыми дорогими на Кипре считаются курортные районы Лимассола и Пафоса. Побережье Пафоса практически полностью покрыто сетью отелей, заполняемость которых в летние месяцы составляет до 95%. Поэтому если вам предлагают нижеприведенные цены по средней стоимости жилья на Кипре, то считайте, что вам повезло со специализированной фирмой:


вилла в горах от Лимасола 20 минут или 200 метров от пляжа (в одном из лучших мест Кипра) – от 55000 CYP,


студио в тихом месте Лимасола (400 м от пляжа) – от 20000 CYP,


одна спальная (68 м кв.) – от 27000 CYP,

при этом парковка машины и бассейн – бесплатно.

Примечание: 1$ ~ 1,5 кипрских фунтов.

Есть схемы, позволяющие вложение денег в строительство. В этом случае вилла может обойтись дешевле процентов на двадцать. Но важно не это, а то, что кипрские строительные фирмы предлагают достаточно льготные условия поэтапной оплаты с выплатой остатка на протяжении 2-5 лет под 9% годовых. Использование схемы под строительство имеет смысл, если у иностранца достаточно велико желание строить и владеть крупной недвижимостью на Кипре. Если же иностранец имеет непреодолимое желание получать прибыль от отельного бизнеса, то в таком случае необходимо учитывать особенности законодательства Кипра о постройке отеля иностранцем, об ограничении размера земельного участка под строительство и др. При крупных капиталовложениях иностранцу выгодно организовать совместное предприятие с кипрским партнёром.


Чехия

Чешская недвижимость привлекает всем:


налог на недвижимость рассчитывается один раз в год в январе (до 31 января), и он абсолютно необременителен. Если налог больше 1000 крон, то его можно платить равными долями ежеквартально;


налогом на куплю-продажу недвижимости облагается только продавец, причем на следующий год после продажи;


рост цен на недвижимость, например, в Праге составляет в среднем 12% в год;


в 2004 году, со вступлением Чехии в Европейский союз цены ещё больше вырастут и сравняются с ценами Германии, Австрии и др. стран Европы;

Именно поэтому иностранцы строят на 500-700 кв. м. дом “под ключ” для последующей перепродажи, а построив, никто из них не спешит продавать, предпочитая сдавать дома в аренду.

Несмотря на всю привлекательность географического центра Европы, законы Чехии в области недвижимости весьма и весьма своеобразны, в них столько юридических тонкостей, что попасть впросак проще простого. Первый совет: никогда не спешите платить, оттягивайте этот момент до последнего, какими бы надежными и дружелюбными не казались Вам местные “друзья”.

Иностранец не имеет права покупать недвижимое имущество в Чехии до 2009 г. (не раньше, прока пройдёт 5 лет после вхождения страны в Евросоюз). Только владельцы разрешений на постоянное пребывание (обладатели ПМЖ) уравнены в этом вопросе с гражданами Чехии. Поэтому, если Вы всё-таки хотите осесть в Чехии, второй совет: надо создать фирму, получить разрешение на долговременное пребывание, а уже от лица фирмы и на фирму покупать недвижимость.

Оформление покупки должен производить адвокат. Он готовит договор, который подписывается и заверяется у нотариуса в 5 экземплярах, потом сдаётся в кадастр для регистрации и переоформления прав собственности. Государственная пошлина в кадастре – 500 крон. Никогда не соглашайтесь на предоплату. Покупатель становится собственником недвижимости не в момент подписания договора или передачи денег, а в момент записи в кадастре. Это может занимать несколько месяцев. В качестве гаранта может выступить банк, который выставляет безотзывный аккредитив или же предоставляет сейф для хранения денег, либо нотариус, который принимает от покупателя деньги на ответственное хранение и выдает их продавцу после записи в кадастре. Естественно, эти услуги платные.

Каждая форма собственности недвижимости в Чехии имеет свои особенности. Основные из них таковы:
1) Частная собственность - самый надежный вариант. Но для начала убедитесь в том, что эта недвижимость действительно принадлежит хозяину:


потребуйте у него свидетельство о собственности;


пойдите в местный кадастр недвижимости и возьмите выписку о собственнике этой недвижимости (выписка стоит всего 100 крон);


заодно там же выясните, не находится ли собственность в залоге (по закону право на такую информацию имеет любой человек);

Затем можно приступать к обсуждению деталей сделки.

Если вы покупаете квартиру в многоквартирном частном доме, то в таком случае важно, чтобы на момент сделки в кадастре было зафиксировано, что дом разделен на отдельные единицы. Иначе Вы можете купить лишь “наемное право”, т.е. право лишь жить в квартире, а не владеть ею.

2) Государственная (муниципальная) собственность - это, как правило, неприватизированные квартиры в многоквартирных домах. Живущие в них люди не владельцы, а наниматели. Учитывая колоссальные сложности, ни в коем случае не связывайтесь с покупкой квартиры в государственном (муниципальном) доме. Вы ничего реального не приобретете, кроме права найма жилья, а деньги Вы потеряете с вероятностью 100%.

3) “Совместная” собственность самая запутанная и несуразная, с юридической точки зрения: с одной стороны, жильцы не стопроцентные собственники квартир; с другой стороны, ни “дружество” жильцов (сообщество владельцев приватизированных квартир), ни магистрат также не являются полноценными собственниками.

Все вместе они совладельцы дома и находящихся в нем квартир, но самостоятельно они не вправе принимать какие-то кардинальные решения. Поэтому идти на покупку квартиры в таком “товариществе”, пожалуй, не стоит, но можно рассматривать подобное предложение, если:


жильцы выкупят квартиры в частную собственность;


собственники сделают об этом запись в уставе “товарищества” и кадастре;


жильцы получат свидетельства о собственности;


вы взяли выписку в кадастре о собственнике и об отсутствии обязательств залога по квартире;


устав “товарищества” не запрещает покупку квартир иностранцами или юридическими лицами.

4) Кооперативная собственность: здесь Вы покупаете лишь долю, а не саму квартиру, но с возможной перспективой выкупа в частную собственность, хотя неизвестно: когда именно ваш кооператив дождется приватизации, да и дождется ли вообще.

Кооперативные квартиры занимают сегодня основное место на чешском рынке жилья. В кооперативных домах достаточно высокая месячная плата, которая зачастую не соответствует качеству услуг по дому. Если Вас это устраивает, то остаётся лишь всё проверить по уставу, по кадастру и убедиться, что устав кооператива не содержит запрета на членство юридических лиц (если вы иностранец, то можете купить квартиру лишь на фирму).

Примерные цены на квартиры в Праге, которые наиболее пользуются спросом у соотечественников:

1-комнатная квартира без кухни, кухонный угол – от 20 000 $.
1-комнатная квартира с кухней – от 25 000 $.
2-комнатная квартира без кухни, кухонный угол – от 25 000 $.
2-комнатная квартира с кухней – от 25 000 $.
Аренда квартир – от 300 $ в месяц;

За пределами Праги (40-50 км) квартиры в среднем на 5000-10000 $ дешевле.

Отдельно стоит упомянуть несколько слов тем, кому нужно посетить Прагу краткосрочно. В сезон найти жилье (особенно хорошее) бывает нелегко, поэтому об этом надо заботиться заранее. К сожалению, некоторые недобросовестные туроператоры селят клиентов где попало, так что нужно подробно узнать, где, и в каких условиях вы будете жить. Большое значение имеет расположение жилья: если плохое транспортное сообщение с центром, то отдых может быть подпорчен. Стоимость проживания в пансионах в среднем порядка 10 $ в сутки с завтраком. В гостиницах от 50 $ за одноместный номер в сутки (более-менее приличные гостиницы).

Если Вы хотите снять квартиру на долгий срок, то учтите, прежде всего, один момент: хозяин квартиры должен вас прописать, об этом надо договориться сразу. Если прописку он не дает, квартиру не берите. Могут быть серьезные проблемы с полицией по делам иностранцев. Если квартира не частная, а кооперативная (“дружстевная”), то для прописки требуется еще и разрешение этого кооператива. Далее, обычно хозяин просит залог, как правило, в размере месячной квартплаты. Этот залог должен быть возвращен хозяином, когда вы съезжаете, и полностью с ним расплатились. Берется залог на тот случай, если вы уедите, не заплатив, или, скажем, наговорите много по телефону. Некоторые чехи всеми правдами и неправдами стараются залог потом не вернуть, поэтому за каждую копейку, заплаченную вами, требуйте квитанцию (причем сразу же, а не "потом, очень-очень скоро") раз, и все денежные отношения оформляйте в договорной форме (не на словах!) - два. Далее, очень многие квартиросдатчики не платят налогов, поэтому при повышенной наглости хозяев может сильно помочь угроза сообщить в полицию о том, что вы снимаете квартиру за деньги у такого-то гражданина. Необходимо заранее выяснить, входят ли “поплатки” (коммунальные услуги) в цену или нет. Поскольку стоимость этих услуг может достигать четверти размера месячного найма.

Несмотря на все предостороженности, недвижимость в Чехии остаётся очень и очень лакомым кусочком. Нагляднее всего это видно в ценах. Специалисты говорят о нескольких десятках схем, позволяющих получить реальный доход. Одним из них является строительство индивидуальных (“рядных”) домов в Праге или её ближайших пригородах. Средняя стоимость строительства (земельный участок плюс оформление) – 70 000-150 000 $, а средняя цена уже готового дома (в зависимости от территориального расположения в Праге) – 120 000-250 000 $. Прибыль очень наглядна.

Другой вариант: строительство многоквартирных домов в Праге с последующей их продажей. Самый большой спрос на рынке у небольших квартир - 2+1 (две комнаты + кухня). Средний объём инвестиций в такой многоквартирный дом – 300 000 $. Сроки строительства – 6 месяцев, последующее юридическое оформление 3 месяца. Большинство квартир может быть продано на заключительном этапе строительства. Прибыльность такого проекта, по предварительным подсчётам специалистов, составляет 150-200 %. Если построить пансион на 20-25 номеров, то прибыльность будет, конечно, немного меньше. Но всё равно с продажей или сдачей в аренду фирмы, занимающейся гостиничным бизнесом, проблем не будет.

Очень многие, однажды побывавшие в Праге, часто задумываются о том, что именно этот город мог бы стать тем местом, где ему и его семье было бы неплохо остаться. Очевидно, потому, что здесь можно действительно жить, а не выживать.


Болгария

Люди переезжают в Болгарию от экономической нестабильности, плохой экологии, холодной зимы и невозможности “раскрутить” на родине свое, хотя бы небольшое, дело. Одних русских уже набежало 25 000 человек (неофициально – в 2 раза больше с учётом тех, кто пользуется болгарской недвижимостью только для летней резиденции, а также их чад и домочадцев). Большинство (около 70 %) компактно проживает в Варне и 20-километровой зоне к северу от города (17 000 на 340 000 жителей Варны). София пользуется спросом у 15-20 % переселенцев. В Бургосе, главном порту страны, расположенном в 1 часе езды от Турции, проживанием интересуется 5-7 % клиентов из СНГ. Пловдив из-за экологической небезупречности или исторический Велико Тырново вообще привлекают гостей крайне редко. А глубокая провинция – просто стопроцентный неликвид, не смотря на фантастическую дешевизну: крытые бурой черепицей белоснежные домики в болгарских деревнях (обязательная деталь – четырёхскатная крыша) продаются за 6 000–9 000 $, а деревянные домики можно купить за 1 000 $.

Предпосылки к переезду очень похожи на чешские: рост недвижимости в престижных местах на 8-12 %, почти идеальные условия для малого бизнеса, отсутствие понятия “взятка” или “откат” как такового, климат и ещё раз климат. Но есть и одно неоспоримое преимущество: иностранцам недвижимость можно покупать без регистрации фирмы. Исключение: покупка-продажа земли только через стандартную процедуру регистрации фирмы. Плюс нет такого своеобразия и стольких юридических тонкостей в законах о недвижимости, как в Чехии.

Как правило, решающим фактором для переселенцев является множество незанятых ниш для бизнеса в курортной зоне. Зачастую своя “фирмочка” становится единственным возможным способом окупить расходы на жизнь в стране, учитывая, что нанимать на работу “чужденцев” болгары имеют право только в исключительных случаях.

Единой ставки на услуги посредников в Болгарии нет. Величина комиссионных агентствам колеблется в пределах 2,5-4 % от цены объекта, а общие расходы по сделке могут составить 30-10 %. По европейским меркам ставки немаленькие, но, учитывая общий невысокий уровень цен, абсолютные суммы получаются совсем не астрономические.

Каждый болгарин склонен называть свою квартиру “люксозен апартамент”, а на деле – обычная квартира. Такой класс “люкс” в Болгарии – это наши “хрущёвки” по цене 350-500 $ за кв. м., а на вторичном рынке то и все 250-280 $ за кв. м.

В престижном центре и районах, примыкающих к Приморскому парку Варны, свободную квартиру найти сложно, а участков под застройку там просто нет. Выход: купить участок со старым особняком “под снос”. Также ценятся уединённые улочки с обилием зелени, 4, 5 этажные дома (выше строить вообще-то просто запрещено) на 1 подъезд с 6, 10 квартирами и высокими потолками от 2,5 метров. Такие апартаменты продаются в незавершенном виде, их доведение до ума (плитка на полу, краска на стенах, сантехника) обойдётся в 5 000-10 000 $ из расчёта 70-80 $ на кв. м. На крыше – бассейн или фитнесс зал, на первом этаже – коммерческие площади под банк или магазин. Ну, одним словом, элита.

Квартиры в районах социалистических новостроек (6-7 этажные блочные дома) со слегка обшарпанными стенами и приличным жильём внутри обойдётся в 90 $ за метр, а достойная 3-комнатная квартира – в 10 000-11 000$.

В Софии ценятся районы, прилегающие к паркам. Цены с Варной там сопоставимые. Бургас – как минимум, на 25 % дешевле. А цены в Пловдиве и маленьких курортных городках типа Балчика и Каварны ниже столичных примерно в половину.

Сейчас стоит обратить внимание именно на черноморское побережье Болгарии, где цены на недвижимость очень умеренные. В курортном городе Бургасе, втором по величине городе черноморского побережья (население 200 тыс. чел.), можно приобрести хорошую однокомнатную (и отнюдь не маломерную) квартиру за 8 000 $. Трехкомнатную за 18 000 $. Бургас славится своими банями на минеральных источниках, большим количеством тенистых кортов в прибрежной зоне.

Вообще, получение вида на жительство и приобретение недвижимости в Болгарии имеет очень хорошие перспективы. В Болгарии продолжается приватизация и рынок переполнен коммерческими объектами на любой кошелёк: от ларьков за 400 $ до многоэтажных отелей за 25 000 000 $, от аренды торгового помещения или кафе за 80-700 $ до сыроварни или маслозавода за 70 000-80 000 $. Постройка и оборудование хлебопекарни обойдётся в 250 000-300 000 $. Самый распространённый вид бизнеса – гостинничный – для начала обойдётся в 200 000$ вложений в готовый прибыльный объект.

Недвижимость будет неизменно дорожать. Для примера: недвижимость в Венгрии, ввиду скупаемости ее западными инвесторами, подорожала за последние 3-4 года в несколько раз. Болгария по климатическим условиям во многом превосходит Венгрию. И вхождение в ЕЭС произойдет чуть позднее тех же Чехии, Венгрии и Польши. Ну а наслаждаться черноморским климатом, болгарским гостеприимством и низкими ценами (на питание семьи уходит около 100 $ в месяц) можно уже сейчас.

Исправлено eagle (27.09.06 22:42)

eagle написал(а):

Налог на перепродажу недвижимости сделал бы невыгодным это бизнес  и цены вернулись бы в своё логическое русло

Как это? Сейчас имеем стоимость жилья + комиссия агенству + возможно проценты банку, а будем иметь еще и + налог. У тебя с арифметикой че-то не так.

Мнда ... совсем не радует перспектива роста цен на Квартиры, после окончания вуза, более 2-х лет снимаю хату ((((  , что очень напрягаети за за эти более чем 2-а года, отда подчти 400р.(фактически за низачто) Скорее всего придется брать ипотеку однозначно, чего и другим советую ..