Голосование
#1 01.10.08 11:46
[Недвижимость] Строить почти не на что
Строить почти не на что
«Сегодня на отечественном рынке складывается типичная для России ситуация. Проблемы есть, и довольно серьезные — денежных средств не хватает, банки начинают повышать планку требований к клиентам, как к физическим, так и юридическим лицам; строительные компании — приостанавливать работы на проектах. Но… все умалчивают об этом и держат население в неведении, пытаясь сделать хорошую мину при плохой игре», — заявляет гендиректор ОАО «ПТК–30» Владимир Коновалов. «Проблема финансирования строительства стоит очень остро! — отмечает и президент ГК «Метаприбор« Владимир Мартыненков. — У населения почти нет денежных средств, ипотеку взять очень сложно, а привлечение крупных инвесторов влечет за собой массу проблем».
Председатель правления Первого строительного фонда Майис Мамедов также признает, что ощущается дефицит финансовых ресурсов в сегменте строительства жилой недвижимости. Однако, по словам собеседника «КС», этот дефицит создан на волне ажиотажа. «В финансовой системе страны, в том числе у банков и у населения, денег предостаточно, но благодаря публикациям в СМИ, а также заявлениям представителей различных органов власти сформировалось ошибочное мнение о том, что следствием нестабильности будет падение цен на жилье. Вот инвесторы и банки и замерли в ожидании снижения цен». А управляющий директор СК «Уникон» Вячеслав Кривошапкин добавляет, что в настоящее время в отрасли остро ощущаются последствия необоснованного спроса, когда банки вели агрессивную политику по выдаче займов на жилье на основе произвольных форм справок о доходах. «Такая политика стала причиной роста стоимости квадратного метра и ограничила тот слой населения, который, в принципе, мог являться потребителем этих кредитов, — рассуждает господин Кривошапкин. — Те строительные компании, которые рассчитывали, что этот период будет длиться вечно, и структурировали свой бизнес в расчете на высокую динамику роста цены за квадратный метр, сейчас оказались в проигрыше. Все перечисленное существенно повлияло на объемы строящегося жилья».
Занять у «физиков»
Для строительства жилья компании использовали два основных источника привлечения ресурсов: кредиты банков и средства дольщиков. Некоторые могли себе позволить привлечь средства паевых инвестиционных фондов или располагали собственными средствами.
В регионах наиболее популярным вариантом привлечения средств под жилищное строительство до недавних пор была система долевого финансирования. Аналитик компании «БКС Консалтинг» Александр Думов объясняет это тем, что средства дольщиков были практически единственной возможностью финансирования проектов для застройщиков, неспособных получить кредиты. «Участники долевого строительства — традиционный источник финансирования для многих компаний, — соглашается Вячеслав Кривошапкин. — Это обусловлено тем, что местные строительные организации не обладали необходимым объемом оборотных ресурсов для строительства собственными силами в больших объемах».
Участники рынка расходятся в оценках доступности средств дольщиков в настоящее время. Так, по наблюдениям заместителя директора ООО «Энергомонтаж» Ивана Сидоренко, еще пару лет назад около 60–70% покупателей квартир были частные клиенты, накопившие деньги на покупку либо продавшие старое жилье и вкладывавшие деньги с доплатой в новое. В 2008 году около 60% покупателей приобретали квартиры через ипотеку. «Спрос был большой, но банки начали сокращать объемы ипотечных программ, и сейчас объем средств, поступающих от дольщиков, также существенно уменьшается, — рассказывает собеседник «КС«. — Менее крупные строительные компании, которые строили всего по 1–2 объекта, по моей информации, сейчас испытывают серьезный дефицит ресурсов и оборотных средств.
Они вводят различные скидки, для того чтобы привлечь покупателей, либо замораживают свои проекты». Владимир Мартыненков добавляет, что частные инвесторы стали тщательнее относиться к репутации компаний, истории и времени их работы на рынке, к наличию опыта работы в кризисных условиях. Инвесторы также требуют гарантии своевременной сдачи объекта.
Источник кредитов пересох
На втором месте по популярности у строителей — банковские кредиты. В ряде компаний они составляют от 20 до 80% от всех ресурсов, привлекаемых на жилищное строительство. «Мы кредитуемся в банках на пополнение оборотных средств, для того чтобы рассчитываться с подрядчиками. Но это не критичные суммы — 20–30% от общего объема привлекаемых на реализацию проектов ресурсов», — рассказывает Иван Сидоренко.
«Кредитные деньги на строительство жилья мы не привлекаем вообще, но у нас не вызвало сложностей привлечение займа под строительство кирпичного завода. В конце прошлого года мы также взяли два займа на строительство коммуникаций на новых площадках в Ленинском и Первомайском районах», — пояснили «КС» и в Первом строительном фонде.
Однако кредитный источник в последнее время также серьезно обмелел. По наблюдениям Владимира Коновалова, большинство мелких банков заморозили свои лимиты по строительным компаниям, а крупные начинают более придирчиво выбирать партнеров и объекты: «Российские банки осторожничают и сокращают лимиты кредитования строительной отрасли. Именно поэтому мы перешли на обслуживание в новосибирский филиал зарубежного банка, у которого опыт работы в этой отрасли больше, который более адекватно оценивает риски и может предложить более длинные ресурсы».
Банки существенно ужесточили требования к строителям, что также отсеивает потенциальных клиентов-заемщиков. В частности, в некоторых банках ставки по кредитам уже доходят до 18%, а в ряде случаев — и до 25% годовых. Дисконт, по которому принимается залог, в среднем составляет уже 60% от стоимости, а список залогового имущества существенно сократился. Банки отказываются принимать в качестве обеспечения недострой и даже сданное жилье. Они стали более тщательно изучать заявки на кредиты, ужесточились требования к пакету документов.
«Как и по всей стране, в Сибири почти все банки перестали кредитовать бизнес «вдолгую». Поэтому девелоперы (ряд из которых и так закредитован «по уши«) вынуждены брать короткие (несколько месяцев–год) кредиты под выросшие проценты (14% годовых и более — на три и более процентных пунктов выше, чем еще год назад)», — констатирует управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. «Кредитные ресурсы и раньше стоили для сибирских строителей дороже, чем, например, в Москве, где перспектива роста цен на недвижимость значительно более явная, чем в Сибири. То же наблюдается и сейчас. Кредитный кризис значительно усугубил ситуацию, но влияние его более значимо, и проявилось оно не прямо — через повышение ставок кредитования строительства, — а косвенно. Кризис ликвидности обусловил свертывание многими банками своих ипотечных программ, это стало одним из важнейших факторов снижения спроса и темпа роста цен на жилье, — комментирует ситуацию Александр Думов. — Замедление роста цен (и даже возможность их снижения) ставит под сомнение многие инвестиционные проекты, связанные с недвижимостью. Говоря другими словами — растут риски. В результате значительного дефицита ликвидности в банковской сфере банки часто не могут кредитовать даже очень доходные проекты в силу их долгосрочности, т. к. они не уверены в возможности перекредитоваться на межбанковском рынке».
Не для всех
Как отмечает Вячеслав Кривошапкин, до кризиса постоянно растущим спросом у строителей пользовался такой инструмент привлечения ресурсов, как проектное финансирование. Однако этот продукт был доступен далеко не каждой региональной компании. Прежде всего, для его использования нужно было выполнить ряд жестких условий банка. В частности, если для привлечения ресурсов на объект используется проектное финансирование, то сразу отсекается возможность привлечения дольщиков. Кроме того, компания должна была сразу вложить в проект 15–20% собственных средств. Сейчас ситуация изменилась: в регионах банки увеличили уровень капитализации, позволяющей получить положительное решение банка по проектному финансированию, до 30%, а в Москве он уже доходит до 40%.
По мнению Майиса Мамедова, оптимальным вариантом финансирования является строительство жилья с использованием собственных ресурсов за счет собственных производственных мощностей. Однако такими возможностями сегодня обладают единицы региональных игроков.
В ряде случаев в проекты по строительству жилья могут входить ЗПИФы недвижимости. Однако, по оценкам Сергея Дьячкова, такие ситуации встречаются крайне редко. «Фонды ставят перед собой цель купить будущую постоянную операционную прибыль, а жилищные проекты по сути — производство товара («построил–продал«), а не финансового потока от построенного объекта», — поясняет эксперт.
В ожидании коррекции
Александр Думов считает, что в следующем году можно ожидать снижения темпов роста строительства. «До конца текущего года заметного снижения не будет, поскольку в проекты, завершаемые в этом году, средства были инвестированы значительно раньше, — считает эксперт. — Незавершенный проект — это заморозка огромных средств и большие убытки, но на завершение проектов этого года деньги найдутся вследствие их невысокой рискованности. А вот долгосрочные проекты могут начаться только при значительной государственной поддержке».
Небольшие строительные компании, которые росли на региональном рынке как грибы после дождя, подпитываясь ипотечными программами, скорее всего не переживут кризиса дефицита ликвидности. Кроме того, эксперты ожидают проведения ряда сделок слияния-поглощения средних и даже крупных игроков, которые не смогут справиться с возникшими финансовыми проблемами. «Компании слабые, с плохо организованной структурой, вряд ли смогут справиться с кризисом, наверняка появятся недострои и как следствие — забастовки вкладчиков, — прогнозирует Владимир Мартыненков. — На сегодняшний день есть компании, которые продают и себя, и свои площадки. На мой взгляд, продаваться будут объекты в центральной части города с наиболее понятными перспективами развития». «Для рынка и покупателей формирующаяся ситуация не очень позитивна, — рассуждает Майис Мамедов. — Рынок будет сужаться, а цены на квартиры — расти. Чтобы свести ущерб от этой тенденции к минимуму, на мой взгляд, необходима мощная государственная поддержка для развития производства строительных материалов в регионах Сибири. Должен быть доступный кредит на развитие таких проектов — не 18%, как сейчас, а 5–6% с субсидированием части ставки бюджетом. Именно такая политика позволит сдержать рост цен на жилье без ущемления интересов компаний строительной отрасли».
Сергей Дьячков придерживается противоположной точки зрения: «Деньги, которые есть на руках у населения, все равно нужно куда-то вкладывать (чтобы как минимум сохранить). При нынешнем «фондовом безобразии» из всех финансовых инструментов, доступных «маленькому» инвестору, покупка недвижимости (преимущественно квартир) является самой безрисковой. Поэтому, кстати, на рынок жилья начали возвращаться спекулянты («инвесторы«, как они себя называют). Я знаю также преуспевающих людей, готовых вложить свои сбережения в квартиры, — помимо развития собственного бизнеса, эффективно вкладывать средства им больше некуда».
Источник: Континент Сибирь
Offline
#2 01.10.08 12:15
Re: [Недвижимость] Строить почти не на что
И еще в тему... Правда, это в Москве...
Спекулянты стали распродавать жилье
При этом средний срок владения квартирой в Москве составляет около 9 лет. Быстрая продажа объектов, приобретенных год назад, свидетельствует о том, что они были куплены для инвестиционных целей. И по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», доля инвестиционных квартир на вторичном рынке московского жилья, будет в ближайшее время только увеличиваться.
Из 57%, составляющих сейчас общий объем инвестиционных квартир на вторичном рынке Москвы, подавляющее большинство (40%) – это объекты, приобретенные в период с сентября 2007 года по март 2008 года, что не удивительно. Значительная часть инвесторов «заходила» на рынок «внизу», ведь жилье стало дорожать в 2007 году лишь в сентябре-месяце, а до этого цены на него снижались. Другая часть инвесторов приобрела квартиры как раз на фоне спада фондового рынка в начале этого года. И аналитический центр www.irn.ru уже тогда в статье «Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости» писал, что резкий подъем рынка имеет инвестиционный характер.
Следует отметить, что сегодняшнее положение дел в корне отличается от ситуации, сложившейся на рынке в 2007 году. Тогда заметного «слива» инвестиционных квартир не было. Увеличение объема предложения происходило исключительно за счет увеличения сроков экспозиции.
Дело в том, что к 2007 году большинство инвесторов уже выработало иммунитет к стагнации на рынке московского жилья. Это произошло после стагнации 2004 года. Тогда некоторым из инвесторов не хватило выдержки, и они продали квартиры. Когда же рынок в начале 2005 года вновь стал расти, стало ясно, что подобное инвестиционное поведение было неоправданно. Поэтому, в 2007 году инвесторы просто решили подождать, пока цены снова начнут расти. И их ожидания оправдались. Но тогда в пользу положительного развития событий были не только интуиция участников рынка, но и внешнеэкономическая конъюнктура. На этом основании некоторые эксперты даже утверждали, будто рынок московского жилья будет дорожать с некоторыми перерывами в течение ближайших 20 лет.
Однако макроэкономическая ситуация, сложившаяся к осени 2008 года, иная, чем год назад. Для российской экономики наступил период очередных испытаний. Многие участники рынка даже стали сравнивать ее с кризисом 1998 года. И определенная справедливость в этих сравнениях есть. Сейчас так же, как и тогда, на рынке наблюдается кризис ликвидности. При этом цены на жилье уже более месяца не растут. На этом фоне многие инвесторы могли испугаться и, не дожидаясь обвала цен на недвижимость выставить инвестиционные объекты на продажу. Учитывая, что внешнеэкономическая конъюнктура будет в ближайшее время только ухудшаться, по оценке «Индикаторов рынка недвижимости», можно ожидать дальнейшего увеличения доли инвестиционных квартир на вторичном рынке московского жилья.
Источник: IRN.RU
Offline
#3 02.10.08 01:12
Re: [Недвижимость] Строить почти не на что
а на нгсе пишут вот что:
Покупатель жилья
01.10.2008 16:14
Информация к размышлению. В данный момент занимаюсь поиском варианта для покупки. Двушку ищу в новом доме. В ипотеку. Наконец накопил на нормальный первоначальный взнос. В агентствах если смотреть историю продаж квартир везде прослеживается снижение цен. Куча квартир висящих по полгода и дольше в продаже. Много свежих вариантов по более адекватным ценам. То что в апреле продавалось за 4500тыр сейчас люди пытаются продать за 3800-4000тыр. И ещё торгуются при осмотре. Сначала скидывают ещё сотню легко, потом когда узнают что вариант ипотечный, пытаются накинуть 13% на остаток от миллионного вычета, я от этого отказываюсь и они соглашаются. В худшем случае соглашаются это 13% раскинуть пополам.
У застройщиков тоже дела не ахти. Многие если не все вынудили своих сотрудников взять ипотеку в строящихся домах и сдать деньги в кассу. Продаж нету.
Вот я в раздумьях, подождать развития кризиса или сейчас покупать. С одной стороны цены явно падают, с другой ипотека рушится, ставки растут, а всей суммы у меня нет.
написать ответ
ответов: 2
2Покупатель жилья 2Покупатель жилья
01.10.2008 17:08
Вторичный рынок (вроде бы) чуть-чуть понижается. возможно смысл ждать и есть. Все кому н е лень кричат вокруг что вот вот упадёт. Что будет на самом деле - увидим.
Новостройки дешевле, но я сомневаюсь что сильно цену будут опускать. Смотря что за застройщик. Могут "заморозить" стройку до лучших времен и всё.
А ипотека действительно дорожает. Кто-то писал тут что уже 19%. Я со своими 12 радоваться начинаю. Ибо даже 0,5-1 % в ипотеке сильно бьет в итоговую стоимость кредита.
D D
01.10.2008 18:01
http://realty.lenta.ru/articles/2008/09/30/stroi/
Вот тут очень хорошая аналитика по этому поводу.
Offline
#4 02.10.08 01:12
Re: [Недвижимость] Строить почти не на что
открытие написал(а):
01.10.2008 18:01
http://realty.lenta.ru/articles/2008/09/30/stroi/
Вот тут очень хорошая аналитика по этому поводу.
Кризис назрел
Быть или не быть кризису на рынке российской недвижимости? Эта тема оказалась одной из самых "горячих" в сентябре 2008 года. Причем если еще недавно эксперты спорили лишь о ценовых перспективах рынка, то сегодня всерьез заговорили о том, что докатившийся до России кризис ликвидности способен резко сократить инвестиционную активность в сфере девелопмента жилой и коммерческой недвижимости. Простых смертных в этой ситуации волнует один вопрос: неужели последний островок финансовой стабильности будет смятен финансовой бурей? И не пора ли избавляться от "излишков" недвижимости, и вкладывать деньги в более доходные инструменты?
Свежо предание, да верится с трудом…
Впрочем, есть ли причины для паники? Нетрудно заметить, что за последние несколько лет разговоры о "неминуемом" кризисе возникали периодически, и общественность уже перестала их воспринимать всерьез. Достаточно вспомнить историю про пресловутый мыльный пузырь на рынке жилой недвижимости, который, якобы, должен был лопнуть к концу 2005 года. Вместо этого последовал не обвал, а самый небывалый рост цен, когда всего за один год недвижимость в Москве и многих других городах подорожала в два раза. Правда, два кризиса за последнее десятилетие все же были. Причем оба они были спровоцированы проблемами в сфере финансов. Первый из них случился в результате дефолта 1998 года, когда недвижимость по разным оценкам подешевела на 30-50 процентов. Второй случай произошел после банковского мини-кризиса 2004 года, когда за полгода было ликвидировано 27 банков. Одним из последствий стало сокращение кредитования строительных проектов и лавина скандалов с обманутыми дольщиками.
Тем не менее, ни после 1998, ни после 2004 года масштабного кризиса на рынке недвижимости не произошло: объемы строительства и цены через короткое время продолжали расти как ни в чем не бывало. Это породило у многих уверенность в непотопляемости российского рынка недвижимости. А застройщики активно убеждали общественность, что в недвижимость можно вкладываться, независимо от рыночной конъюнктуры, поскольку в долгосрочной перспективе жилье дешеветь уж точно не будет.
Однако многие эксперты полагают, что сегодняшняя ситуация выглядит значительно серьезнее. Западные аналитики советуют инвесторам экстренно избавляться от недвижимых активов в России. Рейтинговое агентство Fitch Ratings уверяет, что именно российские застройщики в наибольшей степени попадут под удар в итоге кредитного кризиса. Влиятельная The Wall Street Journal считает, что кризис уже поразил российский рынок недвижимости, и в ближайшие месяцы можно ожидать банкротств, поглощений девелоперских структур и падения цен. 26 сентября рейтинговое агентство Moody's Investors Service изменило прогноз по кредитным рейтингам российской банковской системы на "негативный".
Начался передел рынка
В финансовой сфере поглощения уже начались. Внешэкономбанк приобрел Связь-банк (оба контролируются государством), в зоне риска еще не менее 15 банков. В сентябре на грани банкротства были такие монстры банковского сектора, как государственные Сбербанк и ВТБ, и без государственных вливаний они бы вполне могли пойти ко дну вместе с миллионами своих вкладчиков. Частные банки на такую благотворительность государства рассчитывать не могут. Одна из последних новостей на тему поглощений - покупка группой ОНЭКСИМ миллиардера Михаила Прохорова половины инвестбанка "Ренессанс Капитал" за символические 500 миллионов долларов.
К слову сказать, именно Михаил Прохоров летом этого года озадачил участников рынка заявлением о том, что он готовится скупить в условиях надвигающегося кризиса ведущих российских девелоперов и держит для этого часть активов в "кэше". На заявление Прохорова эмоционально отреагировал глава Mirax Group Сергей Полонский, который обещал заплатить олигарху 10 миллионов долларов, если он сумеет реализовать хотя бы один успешный девелоперский проект. Правда, это заявление вызвало некоторую иронию у других участников рынка, поскольку критерием успешности тот назвал получение Прохоровым за его проект премии Building Awards, которую спонсирует сам Полонский, в результате чего сам же ее периодически и получает. На самом деле, возможность покупки Прохоровым девелоперских компаний никому не кажется маловероятной. Крупные игроки федерального уровня уже не первый год ищут подходящие возможности для экспансии на этот рынок. Достаточно вспомнить покупку в 2005 году холдингом "Базовый элемент" Олега Дерипаски компании "Главмосстрой", которая, в основном, работает по городскому заказу правительства Москвы. Эксперты полагают, что именно у Прохорова сейчас наибольшая свобода для маневра, поскольку он успел вовремя избавиться от блокпакета "Норникеля", капитализация которого с мая по сентябрь упала более чем в два раза (21 мая 2008 года на РТС акции компании торговались по 312 долларов, 11 сентября - по 120 долларов).
А вот дела компаний, девелоперский бизнес для которых является основным, идут не лучшим образом. В сентябре тот же Mirax Group вынужден был признать, что испытывает сложности с финансированием новых проектов. В частности компании пришлось отказаться от планов финансирования проектов по выводу ЛЭП в Москве. Всего Mirax заморозил проектов на четыре миллиарда долларов. По словам вице-президента компании Дмитрия Луценко, ситуация сомнительна, поэтому сейчас лучше не спешить. Он уверяет, что затраты на кредиты для девелоперов выросли втрое - с 8,5 до 25 процентов. Компания также отложила свои планы по листингу на бирже. А вот те девелоперские структуры, которые уже вышли на биржу, сейчас пожинают плоды мирового финансового кризиса. Еще пару лет назад IPO рассматривалось ими как более дешевый, чем кредиты, способ привлечения капитала. Однако с начала этого года капитализация ряда девелоперских компаний упала в нескольких раз. Пожалуй, самый яркий пример - акции "Система-Галс" (индекс HALS), которые в начале года стоили 10 долларов, а на момент написания статьи торгуются в диапазоне 1,25 - 1,5 долларов за акцию. То есть капитализация одного из ведущих российских застройщиков упала за девять месяцев в восемь раз! О сворачивании своих инвестиционных программ в строительстве предупредили "Строймонтаж" и "Базовый элемент". Многие другие компании не делают громких заявлений, а просто тихо избавляются от неподъемных проектов, или, по крайней мере, продают их доли.
Ну и что теперь делать?
Какие выводы из всего этого должны сделать простые граждане, у которых имеются "лишние" деньги или квартиры? По мнению Олега Репченко, руководителя Аналитического центра IRN.ru , из-за нежелания снижать цены, застройщики могут стоять до конца, хотя стоимость представленных на рынке квартир совершенно не соответствует возможностям той "аудитории", на которую они рассчитаны. Это в равной степени относится и к обветшавшей московской панели по 5-8 тысяч долларов за квадратный метр и к квартирам бизнес-класса стоимостью один-два миллиона долларов. Причем, несмотря на все сложностями с кредитами, деньги застройщики вполне могут найти: не перевелись еще на Руси олигархи и богатые структуры, которые будут рады прибрать к рукам отдельные проекты или целые девелоперские компании.
Но вот стоит ли сейчас покупать жилье в расчете на прирост капитала - это большой вопрос. Мало кто верит, что рынок достиг дна (напротив, он вырос за год процентов на тридцать), тем более что цены находятся на низком старте. "Ожидать, что на рынке найдется большое количество людей с такими деньгами, которые будут покупать все эти квартиры, нереалистично, - говорит Олег Репченко. - Основная проблема московских застройщиков - что они ушли в такую ценовую нишу, где даже с помощью ипотеки реальный потребитель ничего купить не может. Столь же нереалистично надеяться, что государство ради спасения своего жилищного нацпроекта просто начнет раздавать деньги застройщикам, чтобы они платили безумные зарплаты своим сотрудникам, которых они набрали на волне роста в огромном количестве".
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), считает, в Москве сегодня строится не так уж и много. Даже если за год будет построено пять миллионов квадратных метров, в пересчете на душу населения это гораздо меньше, чем во многих других городах и вдвое меньше, чем в Московской области. Кроме того, объемы строительства в этом году серьезно "просели": как заявил на пресс-конференции, прошедшей в информационном центре правительства Москвы 18 сентября 2008 года, первый заместитель мэра столицы Юрий Росляк, за девять месяцев 2008 года было введено всего два миллиона квадратных метров. В прошлом году за тот же период эта цифра составляла 3,6 миллиона квадратных метров. В дополнение к сокращению общего объема строительства почти на 45 процентов, доля коммерческого жилья упала с 50 до 35 процентов. То есть на первичный рынок поступает на 60 процентов меньше новых квартир, чем в прошлом году. Причем практически все они относятся к дорогому бизнес-классу, а эконом-класс остался только на вторичном рынке.
Недвижимость не терпит суеты
Если суммировать оценки опрошенных экспертов, то они сводятся к тому, что 30-процентный рост цен на жилье, которые мы видели в этом году, в условиях начавшегося финансового кризиса россиянам больше не грозит. Поэтому инвестиционные покупки московского жилья в настоящее время - занятие в лучшем случае бессмысленное, тем более что некоторые банки заявили о привлечении денег частных лиц через депозиты под 15-18 процентов годовых. А это говорит как о наличии более предсказуемых и потенциально более доходных инструментов для частных лиц, чем покупка жилья в спекулятивных целях, так и о долгосрочном подорожании кредитов для застройщиков. Но и спешно избавляться от своей "квадратной валюты" тоже не обязательно: объем предложения настолько сократился, что серьезного обвала не предвидится. Как напомнил Олег Репченко, даже после коллапса экономики в 1998 году, недвижимость подешевела всего на 30 процентов, и вскоре после этого начался длительный период роста.
Offline
#5 02.10.08 03:02
Re: [Недвижимость] Строить почти не на что
Аналитики: "пузырь" на рынке недвижимости в России может лопнуть
01.10.2008 19:11
фото
В скором времени появятся новые сообщения от девелоперов о наличии у них проблем. Об этом говорится в обзоре инвестиционной компании (ИК) UniCredit Aton.
По мнению аналитика UniCredit Aton Романа Громова, хотя некоторые девелоперы могут вести отчаянные поиски финансирования, большинство из них пока предпочитает молчать о своем сложном положении.
В то же время он полагает, что стабильные в финансовом отношении компании могут оказаться в выигрышной ситуации, передает "Интерфакс".
"Мы считаем, что это только начало проблем в российском секторе недвижимости, и ожидаем ухудшения ситуации в краткосрочной перспективе. В частности, кризис может ударить по небольшим компаниям с высокой задолженностью, особенно краткосрочной, сделав их интересными объектами для покупки стабильными в финансовом отношении компаниями", - говорится в обзоре.
Кроме того, в нем отмечается, что эксперты ИК не исключают вероятности того, что "пузырь" на рынке недвижимости в России лопнет, как это уже было в США и Японии.
"Поскольку банки сейчас неохотно выдают новые кредиты, количество сделок в секторе недвижимости уже сократилось в первом полугодии 2008 года на 13% в годовом сопоставлении. Процентные ставки по кредитам уже резко возросли - в среднем с 10-14% до 20-25% годовых, но даже по верхней границе этого диапазона ссуды привлечь нелегко - банки предпочитают рефинансировать уже открытые линии, а не финансировать новое строительство", - подчеркивается в аналитическом материале.
Специалисты UniCredit Aton считают, что нынешняя ситуация в Москве отчасти напоминает кризис рынка недвижимости в Японии в 1990-х годах.
Как и в Токио, где цены на недвижимость в период с 1985 по 1991 год выросли в 10 раз, цены на недвижимость в Москве колоссально увеличились в последнее время, обеспечив активное развитие отрасли. С другой стороны, когда у девелоперов в Японии начались проблемы с выплатой задолженности, цены резко упали.
В связи с тем, что у российских девелоперов в настоящее время наблюдается дефицит средств, аналитики инвесткомпании ожидают, что ситуация в Москве будет похожей.
Кроме того, эксперты ожидают снижения цен во всех сегментах рынка недвижимости до конца года и в 2009 году, так как лишенные фондирования девелоперы, испытывающие дефицит ликвидности корпорации и частные лица, покупающие недвижимость в инвестиционных целях, должны увеличить объем предложения на уже насыщенном рынке. http://www.vesti.ru/doc.html?id=212989&cid=6
Offline
#8 02.10.08 10:54
Re: [Недвижимость] Строить почти не на что
old nikky написал(а):
а я не против чтоб ниже
Тогда сразу куча недостроев будет. Потому что у нас с убытками не принято работать. Просто обанкротят эти ООО "СтройкаМойка" с 10 тысячами уставного капитала и все. А инвесторы дружно обломаются и будут достраивать за свои деньги.
Offline
#10 02.10.08 13:50
#11 02.10.08 15:10
#12 02.10.08 22:45
#13 02.10.08 22:52
#14 02.10.08 23:15
#15 02.10.08 23:18
Re: [Недвижимость] Строить почти не на что
открытие написал(а):
длинных денег не так много, чтоб отбивать длительный срок вложения.
Это актуально для тех кторые строятся или недавно построились...
вторичный рынок немелкий
Соответственно: вторичка по кол-ву продаж резко пойдет вниз и удовлетворять спрос будет тока новье.. тут мы можем столкнуться в некотором роде даже с дефицитом
)))
(только мои умозаключения)
открытие написал(а):
ВОТ ЕСЛИ ПОДКЛЮЧИТЬ ГОСУДАРСТВЕННЫЕ РЕЗЕРВЫ КАК В ТЕМЕ ПРО "ЖИЛЬЕ КАЖДОМУ...."-но там совсем иное...
ну катастрофы с жилем прямо не видно... граждане как-то справляются, а потому это не превостепенная задача... если и будет, то нескоро ))
Исправлено Игорь (02.10.08 23:19)
Offline
#16 02.10.08 23:36
Re: [Недвижимость] Строить почти не на что
Игорь написал(а):
тут мы можем столкнуться в некотором роде даже с дефицитом
)))
хорошо что МЫ многозначно, ...МЫ -это далеко не то же самое что и КАЖДЫЙ ИЗ НАС)))))))
везет же ВАМ))))
Игорь написал(а):
граждане как-то справляются, а потому это не превостепенная задача...
вот здесь не соглашусь
масштабные государственная застройки пока отсутствуют ИЗ_ЗА НЕДООЦЕНКИ ВАЖНОСТИ ДАННОГО ЭЛЕМЕНТА В ГОС ПОЛИТИКЕ.
ВОПРОС ЖИЛЬЯ-КЛЮЧЕВОЙ ВОПРОС для подавляющего большинства.
и ПЕРВОСТЕПЕННЫЙ В ВОПРОСАХ ДЕМОГРАФИЧЕСКОЙ ПОЛИТИКЕ ГОСУДАРСТВА...со всеми вытекающими...
грубо говоря если идти по схеме из той темы(жилье каждому) то можно увеличить количество населения за 20 лет в...пару раз...так? а о важности человеческого ресурса для государства грить особо надеюсь не надо....
Исправлено открытие (02.10.08 23:37)
Offline
#17 03.10.08 09:03
#18 03.10.08 09:49
#19 03.10.08 09:49
#20 03.10.08 10:24
#21 03.10.08 19:41
Re: [Недвижимость] Строить почти не на что
Аналитики: ипотека в России столкнется с трудностями в 2009 году
03.10.2008 13:19
Рост ипотеки в 2009 году замедлится в связи с ростом процентных ставок и увеличением числа просроченных кредитов. Такое мнение выразили аналитики "Альфа-банка".
При этом эксперты оговариваются, что падения рынка недвижимости не будет до начала 2009 года. Поэтому, исходя из результатов I полугодия 2008 года, они повысили свой прогноз объема ипотечного рынка в 2008 году с 50 миллиардов долларов до 55 миллиардов долларов, так как ожидают его роста во II полугодии на 10 миллиардов долларов.
"Российский рынок ипотеки намного превзошел наши прогнозы на первую половину текущего года. Он вырос с 31,5 миллиарда долларов в конце 2007 года до 45,3 миллиарда долларов, или на 45%. Мы полагаем, что столь уверенная динамика стала возможной благодаря стабильности процентных ставок в отчетный период, доступу к иностранным долговым рынкам и продолжению роста цен на недвижимость в крупнейших городах", - говорится в обзоре банка.
В то же время в нем отмечается, что, по мнению экспертов "Альфа-банка", в 2009 году ипотеке будет недоставать источников роста, передает "Интерфакс".
Как считают аналитики, в предыдущие годы рост ипотеки в России и на других развивающихся рынках во многом поддерживался доступом банков к дешевым источникам фондирования и снижением процентных ставок по всему миру. При этом они отмечают, что теперь, когда в перспективе нескольких лет ожидается рост ставок, банки менее охотно стремятся наращивать объемы долгосрочного ипотечного кредитования в своих портфелях.
По мнению аналитиков, российские банки в ожидании повышения ставок могут сократить свою зависимость от ипотеки и сконцентрироваться на кредитах с более коротким периодом погашения.
Кроме того, эксперты подчеркивают, что, несмотря на то, что ипотека имеет высокую социальную значимость, принадлежащее государству агентство ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) в III квартале 2008 года ужесточило условия рефинансирования ипотеки.
"Так как большинство региональных компаний рефинансируют ипотечные кредиты через государственную программу АИЖК или ВТБ-24, рост стоимости рефинансирования является очень важным фактором замедления роста рынка. В III квартале АИЖК повысило процентные ставки на 200-300 базисных пунктов после того, как зафиксировало в своем портфеле рост объема просроченных кредитов. Вместе с тем ВТБ-24 принял решение о фактическом прекращении покупки портфелей ипотечных кредитов", - говорится в обзоре.
Еще одним фактором привлекательности рынка ипотеки был его крайне низкий уровень просроченных платежей. Однако аналитики связывают это со стремительным ростом цен на недвижимость. Поскольку в 2009 году они ожидают некоторого снижения цен, вместе с ними должен вырасти и уровень просроченных платежей.
"Просроченные кредиты скоро станут большой проблемой для банков. Мы полагаем, что низкий объем просроченных кредитов в основном был следствием продолжения роста цен на недвижимость, за счет которого многие смогли погасить свои кредиты в течение 3-5 лет вместо 10-20. Если цены на недвижимость упадут, то российские игроки ипотечного рынка, скорее всего, испытают резкий рост объема просроченных кредитов, так как ряд клиентов могут отказаться выплачивать кредиты, оставив банку залог. Этот риск заставит банки ужесточить требования для потенциальных клиентов, что будет способствовать замедлению роста рынка", - сообщается в аналитическом материале.
Согласно прогнозам аналитиков "Альфа-банка", общемировое снижение цен на недвижимость сократит спрос на ипотечные кредиты, а банки, в свою очередь, ужесточат требования по кредитам, что приведет к замедлению роста ипотеки. http://www.vesti.ru/doc.html?id=213525&cid=1
Исправлено открытие (03.10.08 19:54)
Offline
#22 03.10.08 21:48
Re: [Недвижимость] Строить почти не на что
26 тыс за квадратный метр
условия:
обл бюджет дает БЕСПРОЦЕНТНЫЙ КРЕДИТ , БЕЗ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА на 20!!! лет
адрес
кемеровская область, лесная поляна,-10 минут езды до кемерово по новой трассе.
открытие города лесная поляна состоялось сегодня, тулеев похвалил за проделанную работу.
источник(вести прямой эфир)
Offline
#23 05.10.08 21:49
Re: [Недвижимость] Строить почти не на что
открытие написал(а):
источник(вести прямой эфир)
Город будущего
03.10.2008 20:22
Дмитрий Иванов
В Кузбассе сдан в эксплуатацию город-спутник областного центра Лесная Поляна, построенный за год буквально с нуля и ставший первым за последние 20 лет новым городом региона
фото видео
В Кузбассе сдан в эксплуатацию город-спутник областного центра Лесная Поляна, построенный за год буквально с нуля и ставший первым за последние 20 лет новым городом региона. Стоит отметить, что это еще и один из первых проектов под названием "Малоэтажная Россия". Причем, что важно, жилье в Лесной Поляне действительно оказалось доступным.
Старший лейтенант Владимир Баталов обезвредил опасного преступника, захватившего в заложники ребёнка. Подвиг милиционера в Кузбассе оценили по достоинству, и семья Баталовых сегодня в числе новосёлов города-спутника Лесная Поляна. "Я проживал у тёщи четыре с половиной года, а сейчас у меня своё жильё, сам его хозяин", - радуется Владимир Баталов.
Лесная Поляна - город молодых, ведь среди новосёлов почти восемьдесят процентов - это люди, которым ещё нет тридцати пяти.
Ещё прошлым летом на этом месте был обычный лес, а сейчас из промышленного центра Кузбасса по гладкому асфальту в посёлок с двух- и трёхэтажными домами можно доехать за 20 минут "Впечатляет, кончено, - говорит Игорь Шувалов, первый заместитель председателя правительства РФ. - За год! Это реальное грандиозное строительство".
Один миллион двести сорок тысяч рублей за двухкомнатную квартиру - во столько обойдётся в новом посёлке жильё молодой семье. Причём, ссуду из кемеровского областного бюджета можно получить на 20 лет и без процентов. "Это абсолютно современное жильё. Комплексная застройка, начиная от абсолютно дешёвых до дорогих домов. Я думаю, за такими проектами будущее, а проект довольно большой - больше миллиона квадратных метров", – сказал Александр Жуков, заместитель председателя правительства РФ.
Планируется, что в Лесной Поляне поселятся примерно 25 тысяч жителей. Сегодня "под ключ" сдают так называемую первую очередь - квартиры для четырёхсот семей. В большой город из города-спутника ездить совсем необязательно. Рядом с коттеджами в Лесной Поляне уже есть свой культурный центр, банк, пункт милиции, заканчивается строительство больницы и школы. Но больше всего людей собралось на площадке перед магазином - здесь разрезали десятикиллограмовый торт, самый сладкий подарок новосёлам и строителям.
http://www.vesti.ru/doc.html?id=213638&cid=58
Offline
#24 05.10.08 23:01
#25 06.10.08 09:32
#26 06.10.08 12:14
Re: [Недвижимость] Строить почти не на что
Работаю в конторе выдающей кредиты под ипотеку. Черта с два цены снизятся. притормозить смогут малость но вниз никогда не пойдут, сейчас лишь ипотечные ставки возрастут, причем существенно! без первоначального взноса сейчас нереально ипотеку брать, самые реальные шансы с 20% взносом. Сейчас с НГ люди получат долгожданные 250 тысяч, которые смогут стать первоначальным взносом, и банки этим воспользуются, рынок на месте не стоит. растут либо цены на квартиры а ставки на ипотеку стоят или наоборот. А прогнозы аналитиков ничего особо не значат, кому выгодно продавать жилье дешево? Сейчас банки не собираются застройщикам выдавать кредиты на строительство, в Новосибирске уже сейчас 3 застройщика официально объявили, что если не будет притока денежных средств то они обанкротятся к середине 2009 года, называть их не буду, сами сможете найти. Вряд ли они будут продавать квартиры подешевке, их просто скупят магнаты вроде Сибири. Не стоит ждать, те у кого есть возможность, вкладывайте денежки в недвижимость, сами читали насколько вырос этот рынок всего лишь за 3 года
Offline
#27 06.10.08 14:58
Re: [Недвижимость] Строить почти не на что
Rekryt написал(а):
А прогнозы аналитиков ничего особо не значат, кому выгодно продавать жилье дешево?
Скажи это японцам, американцам и жителям казахстана.
Rekryt написал(а):
Сейчас банки не собираются застройщикам выдавать кредиты на строительство, в Новосибирске уже сейчас 3 застройщика официально объявили, что если не будет притока денежных средств то они обанкротятся к середине 2009 года, называть их не буду, сами сможете найти.
Больше половины застройщиков (если не 2/3) строят на кредитные деньги. Кредиты застройщикам УЖЕ не выдают. Точнее УЖЕ почти полгода как...
Rekryt написал(а):
Не стоит ждать
А вот и стоит.
Rekryt написал(а):
Сейчас с НГ люди получат долгожданные 250 тысяч, которые смогут стать первоначальным взносом, и банки этим воспользуются, рынок на месте не стоит. растут либо цены на квартиры а ставки на ипотеку стоят или наоборот.
Ну ну... А кто этим банкам кредиты длинные давать будет да под хороший процент? Точно так же не будут, как и строителям.
Цена на жилье задрано - по самое не хочу. Строить (легко) можно и по 25-30 тысяч за квадрат. Спрос будет. А на 50-90 тысяч за квадарат - уже нет.
Offline
#28 06.10.08 15:26
#29 06.10.08 15:29
#30 06.10.08 15:59
Re: [Недвижимость] Строить почти не на что
Игорь написал(а):
Tomahawk, снижение строительства - цены на жилье упадут
)))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))
Именно. И не смешно совершенно. Большая часть квартир сейчас у перекупов (читай, спекулянтов).Предложение сейчас уже давно намного превышает спрос. Очереди только в "Дискусе", но там есть за что... =)
Offline
#31 06.10.08 16:15
#32 06.10.08 16:35
#33 06.10.08 17:34
Re: [Недвижимость] Строить почти не на что
Rekryt написал(а):
кому выгодно продавать жилье дешево?
А кому выгодно покупать задорого?
Rekryt написал(а):
Вряд ли они будут продавать квартиры подешевке, их просто скупят магнаты вроде Сибири
И что они будут с ними делать?
Rekryt написал(а):
читали насколько вырос этот рынок всего лишь за 3 года
И насколько? Только не надо за 3 года- дай за год. На форумах пишут, что сейчас реально поторговаться с продавцом и сбросить сотку. Три года назад об этом даже речи не шло, хорошо было если квартира за неделю не подорожала
Rekryt написал(а):
вкладывайте денежки в недвижимость
Аргументы? Или тупо реклама?
Offline
#34 06.10.08 18:06
#35 06.10.08 18:25
#36 06.10.08 22:37
#37 06.10.08 23:28
#38 07.10.08 14:32
Re: [Недвижимость] Строить почти не на что
Tomahawk, "кварссис риэлт". А откуда информация?
Просто я с начала сентября переехал в дом от "кварсиса" и они рядом достраивают в настоящее время еще один такой же дом.
Лично у меня сложилось впечатление, что они процветают. Да и на их сайте ничего о банкротстве нет.
Offline
#39 07.10.08 17:38
#40 07.10.08 19:50
#41 07.10.08 21:23
#42 07.10.08 22:01
#43 08.10.08 09:59
#44 08.10.08 10:09
Re: [Недвижимость] Строить почти не на что
По данным компании RID Analytics, в сентябре строящееся жилье в Новосибирске подешевело в среднем на 2 %.
Независимая исследовательская и брокерская компания RID Analytics опубликовала данные сентябрьского мониторинга цен на первичном рынке жилья в Новосибирске. По данным мониторинга средняя цена на рынке строящегося жилья в сентябре составила 47 894 руб. за 1 кв. м.
Как сообщается на сайте RID Analytics, средняя цена предложения 1 кв. м за месяц (сентябрь текущего года по сравнению с августом) понизилась на 2 %. Снижение цен в сентябре произошло во всех районах города, кроме Заельцовского, Первомайского и Советского. Наибольшее изменение средних цен предложения зафиксировано в Центральном и Железнодорожном районах (-11 % и -5 % соответственно); в Ленинском, Октябрьском и Дзержинском районах произошло небольшое снижение средних цен (до 1 %).
Средняя цена предложения 1 кв. м с начала 2008 года выросла на 1,8 % (при инфляции 9,7 % на конец августа). Таким образом, в реальном выражении цены снижаются, резюмируют в RID Analytics.
Offline
#45 08.10.08 10:15
Re: [Недвижимость] Строить почти не на что
В США бушует финансовый кризис, и отголоски его отчетливо слышны и в России. Без дешевых денег с Запада остались не только наши банки, которым пришлось в экстренном порядке помогать огромными суммами из бюджета и резервов страны, но и застройщики. Все свои проекты они, как правило, реализуют на заемные средства, а потому раз нет денег — нет и новостроек. Но и спроса на жилье, как выяснили «Известия», тоже нет. Банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты, а в регионах заплатить всю сумму за квартиру могут позволить себе немногие. Что в итоге? В крупных городах квартиры начали дешеветь.
В банках вовсю принимают меры. ВТБ 24, к примеру, прекратил выдавать кредиты на покупку жилья в домах, которые готовы менее чем на 80%. А в Райффайзенбанке полностью закрыли ипотечную программу по приобретению квартиры на первичном рынке. Застройщики сильно зависят от заемных средств, а так как из-за финансового кризиса взять их сейчас попросту негде, банкиры, кредитующие население, в новостройки верить перестали.
Ипотека в России, конечно, развита не так, как в той же Америке, но в крупных городах тем не менее весьма популярна. Последние годы объем выданных ипотечных кредитов вырос особенно сильно — во многом благодаря нацпроекту «Доступное и комфортное жилье». В некоторых регионах и ставки процентные дотируют, и первичный взнос. Поэтому тот факт, что банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты, тут же сказался на падении спроса. Нет спроса — нет и безудержного роста цен на недвижимость, которому, казалось, уже не будет конца.
Где-то цены на квартиры просто остановились в росте, а где-то и вовсе стали падать.
В агентстве недвижимости «Дельта» в Новосибирске «Известиям» сообщили, что с лета цены на вторичную недвижимость снизились. Если еще летом двухкомнатная квартира в панельном доме стоила 2,9 млн руб., то теперь уже 2,7 млн руб., а стоимость новостроек снизилась на 5-10%. «Банки подняли проценты по ипотеке, а самостоятельно мало кто может купить себе жилье», — объясняют в агентстве.
«Летом цены были стабильными, но теперь они стали меняться, — сообщили нам в агентстве недвижимости “21 век” в Ростове-на-Дону. — Стоимость квартир на вторичном рынке упала на 5-7%. А вот новостройки потихоньку, но стабильно растут — на 1-2% в месяц». Причины снижения стоимости «вторички» в Ростове объясняется тем, что на рынок в короткое время «выбросили» большое количество вторичного жилья. «Люди сейчас продают квартиры и покупают землю, строят дома, — отметили в агентстве. — Действительно, получать ипотечные кредиты стало труднее, но в целом вряд ли это могло как-то повлиять на цены».
В Нижнем Новгороде примерно такая же ситуация. «Летом рынок стоял, но цены росли, — рассказали в агентстве недвижимости “Приволжье”. — С мая по сентябрь рост цен составил 10%. Сейчас цены стоят, и уменьшился спрос. Покупатели ожидают, что цены будут падать, и не торопятся с покупкой». В красноярском «АИФ Крепость» сообщили, что с мая стоимость первичного жилья в Красноярске выросла на 18-20%, вторичного — на 25%. Пока цены стоят, но, по всей видимости, отмечают в агентстве, будут падать.
В Санкт-Петербурге температура сильно не отличается от средней по больнице. По словам президента корпорации «Адвекс. Недвижимость», президента Европейского отделения Всемирной федерации риэлторов Александра Романенко, в последние три месяца ситуация с недвижимостью в северной столице была стабильной. Цены на вторичное жилье не менялись, а первичное продавали даже с различными бонусами и скидками. «Активность на рынке недвижимости сейчас снизилась, — отмечает он. — Если учесть, что рынок подвержен естественным колебаниям, то есть все предпосылки к тому, что в ближайшее время цены будут снижаться — возможно, на 10-20%».
Москва всегда была отдельным государством в государстве, так что и сейчас ситуация на столичном рынке недвижимости сильно отличается от той, что сложилась в регионах. От ипотеки москвичи не так сильно зависимы, как регионалы, — более 50% квартир приобретается с инвестиционными целями. К тому же тех же новостроек эконом-класса, которые так популярны, в Москве уже днем с огнем не сыщешь. Поэтому пока жилье в столице не дешевеет. В сентябре цены в Москве стояли, подтверждает руководитель проекта IRN.ru Олег Репченко
Offline
