Стагнация, "умеренный сценарий" или заметная коррекция: эксперты о влиянии финансового кризиса на московский рынок недвижимости

Продолжающийся кризис на фондовом рынке, как мировом, так и внутреннем, заставил аналитиков рынка недвижимости пересмотреть свои прогнозы относительно динамики цен на жилье, в том числе московское, а также скорректировать точку зрения на перспективы ипотечного кредитования. На развитие этой сферы может оказать влияние целый ряд факторов, в том числе опасения инвесторов и грядущее повышение процентов по ипотеке у АИЖК и других банков.

В целом, аналитики сходятся на том, что российский финансовый кризис - это отголосок кризиса мирового.

По мнению аналитика Инвестиционной группы "УНИВЕР" Антона Мотовилова, отток капитала, начавшийся после конфликта в Южной Осетии, продолжился на фоне кризиса с ликвидностью в западных странах. Нехватка денежных средств, в свою очередь, вызвала рост недоверия участников рынка. В настоящее время акции компаний остаются недооцененными, даже учитывая, что аналитики пересматривают целевые цены, в основном снижая их. Но на данный момент трудно прогнозировать, когда фундаментальная оценка компаний вновь станет определяющей для принятия решений, констатировал аналитик.

Как в этих условиях поведет себя рынок жилья Москвы? В среднесрочной перспективе (можно говорить о сроках в 1-1,5 года) в целом стагнация на рынке будет сохраняться, считает управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев. "Нестабильная ситуация на фондовом рынке заставит некоторых консервативных инвесторов обратить свое внимание на менее рискованные активы, одним из которых является в частности недвижимость. Крупные инвесторы будут в первую очередь обращать внимание на дорогую элитную недвижимость, так как она менее всего подвержена зависимости от кризисных ситуаций, а также на загородную недвижимость и рынок земли, - пояснил он. - Инвестирование в недвижимость, конечно, сегодня уже не так популярно и выгодно, как несколько лет назад. Однако такие инвестиции способны, во-первых, сберечь деньги от инфляции, а во-вторых, принести доход в любом случае больший, чем банковский депозит. Кроме того, недвижимость считается безопасным способом сохранения капитала в моменты обесценивания других активов, помогая оптимизировать соотношение риска и доходности. Что особенно актуально в ситуации нестабильного поведения валют и постоянно изменяющихся цен на фондовых биржах".

Продолжающийся ипотечный кризис на американском рынке, безусловно, продолжит сказываться на условиях кредитования на российском внутреннем рынке, констатировал Гаджиев. "Следует ожидать ужесточения условий кредитования и повышения процентных ставок по кредитам, - прогнозирует он. - Ипотека опять станет менее доступной для основной категории граждан. В связи с грядущим повышением процентов по ипотеке у АИЖК и других банков объем ипотечных сделок на рынке жилой недвижимости существенно сократится. Для большинства граждан ипотека остается единственной возможностью улучшить свои жилищные условия и решить квартирные вопросы. Поэтому следует ожидать продолжения заметного сокращения объема сделок на рынке жилья".

Потеря привлекательности рынка жилой недвижимости Москвы со стороны инвесторов чревата негативными последствиями для самого рынка, предполагает аналитик. "Ряд инвесторов будет выходить с этого рынка, объем предложения инвестиционных квартир повысится, а в условиях ограниченного платежеспособного спроса это приведет к коррекции цен, которая, по нашим оценкам, способна достигнуть уровня в 20%. Но не на все сегменты жилья, - уточнил он. - На наш взгляд, сильнее всего пострадает бизнес-класс. Потенциальные покупатели жилья бизнес-класса - это наемные люди, с достаточно высокой заработной платой. Но рост цен настолько опередил рост их благосостояния, что они, получая высокую заработную плату на уровне 5-7 тысяч долларов, могут себе позволить приобрести только жилье эконом-класса лет на 30 в ипотеку на окраине Москвы". Цены на недвижимость ушли уже очень далеко от основного платежеспособного спроса, и объем сделок на рынке жилой недвижимости до сих пор в основном поддерживался за счет спекулятивных цен, напомнил Гаджиев. При этом, считает он, снижение цен на жилье бизнес-класса коснется в основном районов около и за пределами Третьего Транспортного кольца; соответствующее жилье в центре Москвы, вряд ли сильно упадет в цене.

"На наш взгляд, ситуация будет развиваться по умеренному сценарию, хотя в нынешней ситуации давать прогнозы, которые бы обеспечили высокую степень сходимости, естественно, достаточно непросто", - в свою очередь, заявил руководитель Аналитического центра корпорации "ИНКОМ" Дмитрий Таганов. "При этом следует помнить, что цены на столичное жилье уже вплотную приблизились к пределу покупательской способности (с учетом качества большинства этого жилья) и последнее время показывают куда как меньшие темпы роста, - подчеркнул он. - Поэтому на наш взгляд, наиболее вероятный сценарий развития событий на рынке городской недвижимости - баланс цен предложения на текущем уровне с плавным снижением в пределах 10% до конца года, что при текущем варианте развития событий сопоставимо с инфляцией и существенно выше падения на фондовом рынке".

По мнению аналитика "ИНКОМа", цены сделок будут зависеть от конкретной модели поведения продавцов и покупателей, и могут отличаться от цен предложения как в одну, так и в другую стороны. Такое поведение рынка характерно для кризисных моментов, добавил Таганов. "При этом надо отметить, что ни о каком замораживании рынка или обрушения его в разы нет речи - большая часть операций на рынке вторичной городской недвижимости - альтернативные сделки, число которых превышает 60%, - подчеркнул он. - Люди всегда будут совершать операции с целью улучшения своих жилищных условий, а в текущих условиях рынка, при психологической готовности продавцов к торгу, наоборот покупка жилой недвижимости может быть оправдана".

"Можно прогнозировать, что в существующей ситуации существенно уменьшится число сделок, связанных с привлечением ипотечных кредитов, - предположил он. - Последнее время банки проводили планомерную политику по ужесточению требований к заемщикам, повышению ставок и прекращению акций, направленных на привлечение новых клиентов. Таким образом, в нашем случае также нет предпосылок к обрушению рынка недвижимости по американскому сценарию. Снижение числа ипотечных кредитов играет на руку неувеличению цен (не снижению, а именно сохранению на предыдущем уровне, происходящему за счет уменьшения спроса). Можно ожидать, что после прохождения "черной полосы" банки снизят требования к заемщикам и рынок ипотеки оживет".

Стоимость жилья скорректируется в течение 1 года в пределах 30% - такой прогноз корреспонденту ИА REGNUM дали в аналитическом агентстве "Индикаторы рынка недвижимости". "По оценкам "Индикаторов рынка недвижимости", цены на российское жилье в среднесрочной перспективе расти не будут, однако причины коррекции на фондовом рынке и на рынке недвижимости напрямую не взаимосвязаны", - таково мнение экспертов агентства. "Тем не менее, вывод зарубежных активов сказывается в целом на российской экономике Прежде всего, это сказывается в общем недостатке финансов и у российских инвесторов, которые зачастую производили свои вложения за счет заемных средств. Соответственно, объем инвестиций сокращается и на рынке недвижимости. А в особенности на московском рынке жилья, который давно перегрет. Поэтому коррекции не избежать", - считают эксперты "Индикаторов рынка недвижимости".

"Однако стоит отметить, что величина коррекции на московском рынке жилья будет существенно меньше, чем на фондовом рынке, - уточнили в ИРН. - Если фондовый рынок за последние 4 месяца потерял более 50%, то на московском рынке жилья она составит порядка 20%-30%. Дело в том, что фондовый рынок в основном держится на спекулятивных инвестициях. Тогда как на московском рынке жилья их доля существенно меньше 50% от общего объема сделок. Большинство покупок жилья совершается так называемыми стратегическими инвесторами, которые намерены жить в приобретенной квартире, и приобретается она ими, прежде всего, как предмет первой необходимости, а не как объект потенциальной прибыли. Поэтому сокращение инвестиций скажется на рынке московской недвижимости не столь существенно, как на рынке акций и облигаций". Кроме того, следует отметить, что рынок недвижимости существенно менее динамичный, чем рынок фондовый, поэтому ожидать ощутимой коррекции как на московском рынке жилья, так и в других регионах, в ближайшие дни и даже недели не стоит. Значимые повороты на рынке жилья происходят в горизонте полугода, а то и года. По оценкам "Индикаторов рынка недвижимости", именно в этой перспективе стоит ждать коррекции на московском рынке жилья в пределах 20%-30%.

За последние месяцы рынок жилья вырос почти на 50%, а фондовый рынок потерял около 50%, напомнили в агентстве. Ценные бумаги фондового рынка потеряли в стоимости исключительно из-за внешней конъюнктуры, то есть по фундаментальным показателям существенно недооценены. В то же время, рынок жилья подорожал преимущественно из-за действий спекулянтов, и по сравнению с мировыми ценами на недвижимость московское жилье сейчас заметно переоценено. В этих условиях инвесторы выберут недооцененный фондовый рынок, а не переоцененный рынок московской недвижимости, предполагают аналитики; приток новых денег будет направлен в отличие от января 2008 года в сторону фондового рынка. На этом фоне разворот фондового рынка вверх, который ожидается в ближайшие недели, приведет, по оценкам аналитиков, к развороту на московском рынке недвижимости вниз.
http://www.regnum.ru/news/1059685.html?forprint